Meer
Publicatiedatum: 22-05-2019

Inhoud

Programma onderdelen

Grondbeleid

Grondbeleid

‘Het voeren van een actief grondbeleid waar dit mogelijk en gewenst is’

Wat speelt er?

In 2015 is de Regionale Woonagenda voor de periode 2015-2025 vastgesteld. Het aantal nieuw toe te voegen woningen is met 10% verder verlaagd van 635 naar 570 in de periode 2010-2025.
In de periode 2017 tot 2025 is nog slechts ruimte voor 192 nieuwe woningen. Dit heeft ook gevolgen voor gemeentelijke plannen.
Het accent voor ruimtelijke ontwikkeling zal meer en meer verschuiven van nieuwbouw naar herstructurering en transformatie van bestaand vastgoed.

Speerpunten

3. Een geactualiseerd Regionaal Programma Bedrijventerreinen

Wat willen we bereiken?

  • Een beeld van het kwantitatieve en kwalitatieve vraag en aanbod van bedrijventerreinen.

1. Voldoen aan de regionale afspraken om minder woningen toe te voegen

Wat willen we bereiken?

  • Nog maximaal 192 nieuwe woningen toevoegen aan de woningvoorraad
  • Herstructureren en transformeren van de huidige woningvoorraad

 

2. Optimale financiële resultaten

Wat willen we bereiken?

  • Een positief resultaat op onze grondexploitaties.
--

Jaarverslag grondexploitatie 2018

Het resultaat van het product Grondexploitatie over het jaar 2018 laat een verlies zien van € 482.191. In 2017 werd € 919.797 winst verantwoord.

De winst in 2017 is met name te verklaren door het effect van gewijzigde BBV voorschriften. In maart 2018 is een notitie verschenen die winstneming op basis van de “percentage of completion” methode voorschrijft. Afhankelijk van welk aandeel van de kosten en de opbrengsten per complex is gerealiseerd moet met ingang van 2017 tussentijds winst worden verantwoord. Het effect van deze methodiek heeft in 2017 tot € 763.000 “extra” winst geleid.

Voorgesteld wordt om het verlies over 2018 in mindering te brengen op de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie. In deze paragraaf is dit voorstel van resultaatbestemming al verwerkt.

De inhoud van dit jaarverslag bestaat uit de volgende hoofdstukken:

I           Analyse van het resultaat 2018

II          Waardering grondposities per eind 2018

III         Reserves en voorzieningen ten behoeve van de grondexploitatie

IV         Risico analyse grondexploitatie

V          Korte beschouwing van de (financiële) stand van zaken van de afzonderlijke exploitaties.

I: Analyse van het resultaat 2018
Dit hoofdstuk behandelt de uitkomsten van de grondexploitatie over het jaar 2018. Het verantwoorde verlies over het boekjaar 2018 ad € 482.000 is als volgt samengesteld (afgerond op € 1.000):

Plan

Resultaat

Mutatie voorziening

Totaal

resultaat

Bedrijfsterrein Everskamp Ruurlo

-

- 450.000

- 450.000

Bedrijfsterrein Kiefte Eibergen

53.000

-

53.000

De Garver Haarlo

22.000

-

22.000

Olland Noord Rietmolen

20.000

-

20.000

Hondelink Neede

- 200.000

154.000

- 46.000

ABCTA Beltrum

-

- 60.000

- 60.000

 

 

 

 

Subtotaal Bouwgronden in exploitatie

- 105.000

- 356.000

- 461.000

 

 

 

 

Ruilgronden Lintveldseweg Eibergen

17.000

-

17.000

Gebiedsonderneming Laarberg (ureninzet)

- 14.000

-

- 14.000

Bedrijfsterrein Russchemors Neede

11.000

-

11.000

Overige complexen

- 35.000

-

- 35.000

 

 

 

 

Subtotaal Materiële vaste activa

- 21.000

-

- 21.000

 

 

 

 

Totaal resultaat (verlies)

- 126.000

- 356.000

- 482.000

 

 Korte toelichting op het resultaat over 2018

 Het verlies wordt met name veroorzaakt doordat in 2018 een voorziening is gevormd voor een mogelijk toekomstig negatief resultaat voor het bedrijfsterrein Everskamp in Ruurlo. De afgelopen jaren is in Ruurlo met name geïnvesteerd in de invulling van leegkomende bestaande bedrijfspanden. De verkoop van nieuwe bedrijfskavels blijft mede daardoor achter bij de verwachtingen. In de bijgestelde begroting voor dit plan wordt de komende 10 jaar uitgegaan van een uitgifte van gemiddeld 1.500 m2 per jaar. Na 10 jaar resteert dan nog circa 1 ha te verkopen terrein met een actuele verkoopwaarde van circa € 900.000. In lijn met de BBV voorschriften, die als uitgangspunt een maximale planperiode van 10 jaar hanteren, hebben we maatregelen getroffen om het langjarige risico te beperken. We hebben ten laste van 2018 een voorziening van € 450.000 gevormd voor toekomstige verliezen. En bij het bepalen van het weerstandsvermogen houden we rekening met nog eens € 450.000 risico. Daarmee is voldoende buffer opgebouwd om tegenvallende verkopen in dit plan op te kunnen vangen.

Voor het woningbouwplan Hondelink in Neede is in 2018 verlies genomen. Deze afwaardering hangt direct samen met het door de raad vastgestelde Plan van aanpak voor de doorvertaling van de Structuurvisie Wonen naar bestemmingsplannen. Voor het plan Hondelink leidt dit tot het schrappen van 8 bouwrijpe kavels op het middenterrein. De afwaardering met € 200.000 wordt voor € 154.000 gedekt door de in het verleden gevormde “krimpvoorziening”. Deze voorziening bedroeg oorspronkelijk € 5 miljoen en is bedoeld om de effecten van de demografische ontwikkelingen voor de gemeentelijke grondexploitaties op te kunnen vangen.

Het verlies van € 21.000 op grondposities onder Materiële vaste activa (voorheen “Niet in exploitatie genomen gronden”) wordt vooral veroorzaakt doordat aan de investeringen geen kosten meer kunnen worden toegerekend. Het BBV schrijft voor dat gemaakte kosten alleen kunnen worden geactiveerd (toegevoegd aan de boekwaarde) als er een reëel en stellig voornemen bestaat om de gronden in de nabije toekomst te bebouwen. Uitgaven voor deze grondposities en rentelasten over de boekwaarde komen daarom direct ten laste van het resultaat.

Het activeren van kosten blijft beperkt tot de huidige marktwaarde, rekening houdend met de actuele bestemming. Alleen als er na een raadsbesluit meer duidelijkheid bestaat over de nadere invulling van de toekomstige bouwlocatie en de daarvoor nog te maken kosten, kan de verwachte marktwaarde in de toekomstige bestemming als toets worden gebruikt. De gemiddelde waardering van de grondposities onder de Materiële vaste activa (niet in exploitatie genomen gronden, erfpachtgronden en overige ruilgronden) bedraagt € 5,98 per m2.

II. Waardering grondposities per einde boekjaar

De waardering van de ingenomen grondposities per einde boekjaar is als volgt (in €):


 

rekening

rekening

 

2018

2017

 

 

 

Niet in exploitatie genomen gronden

915.796

915.796

Erfpachtgronden

69.750

69.750

Overige gronden

344.203

375.760

 

 

 

Subtotaal Materiële vaste activa

1.329.749

1.361.306

Voorraad Bouwgronden in exploitatie

5.286.437

5.945.072

 

 

 

Totaal boekwaarde

6.616.186

7.306.378

Af: voorzieningen voor kosten/verliezen

- 732.250

- 222.250

Af: voorziening voor gevolgen krimp

- 1.721.450

- 1.875.255

 

 

 

Totaal balanswaarde

4.162.486

5.208.873

 

De balanswaarde van de verschillende grondexploitaties is in 2018 afgenomen met € 1.046.387 van € 5.208.873 naar € 4.162.486. Deze afname is als volgt te specificeren (bedragen in €):


 

rekening

rekening

 

2018

2017

 

 

 

kapitaallasten (2,40% respectievelijk 5,00%)

155.432

175.459

uren eigen dienst

63.222

78.190

uitgaven op projectbasis

266.358

205.626

 

 

 

totaal kosten en investeringen

485.012

459.275

opbrengsten (verkoop / subsidie)

1.049.208

1.060.753

 

 

 

per saldo af- / toename investering

- 564.196

- 601.478

verantwoord resultaat (excl. bijdrage reserves)

- 482.191

865.620

 

 

 

Totaal mutatie balanswaarde

- 1.046.387

224.720

De afname van de balanswaarde in 2018 is hoofdzakelijk te verklaren doordat in 2018 meer opbrengsten zijn gerealiseerd dan dat er uitgaven zijn gedaan. De opbrengsten zijn gerealiseerd bij kavelverkopen in de plannen Kiefte Eibergen (€ 71.000), Olland Noord Rietmolen (€ 277.000), Hondelink Neede (€ 337.000) en Leusinkbrink Ruurlo (€ 123.000). Ook is € 160.000 subsidie ontvangen voor de realisatie van het plan Kronenkamp in Neede.

Daarnaast is de balanswaarde afgenomen doordat een verlies van € 482.000 is verantwoord, met name als gevolg van het vormen van een voorziening voor mogelijk toekomstig verlies voor bedrijfsterrein Everskamp in Ruurlo.

Voor een nadere specificatie van de balanswaarden en de verantwoorde resultaten voor de lopende projecten verwijzen we naar de toelichting op de balans in de jaarrekening, onderdeel Bouwgronden in exploitatie onder voorraden.

III: Reserves en voorzieningen ten behoeve van de grondexploitatie

In dit hoofdstuk komt het verloop van de reserve bouwgrondexploitatie aan bod. Vervolgens lichten we de mutaties en de stand van de gevormde voorzieningen toe. Binnen de grondexploitatie maken we onderscheid tussen voorzieningen voor individuele projecten enerzijds en een algemene voorziening voor de afwaardering van gemeentelijke grondexploitaties als gevolg van de demografische ontwikkelingen anderzijds.

Algemene reserve bouwgrondexploitatie en voorstel resultaatbestemming 2018

De algemene reserve bouwgrondexploitatie bedroeg per eind 2017 € 1.777.031. De winst over 2017 ad € 919.798 is conform het raadsbesluit bij het vaststellen van de jaarrekening 2017 ten gunste van de Algemene reserve bouwgrondexploitatie gebracht. Per 1 januari 2018 bedraagt deze reserve € 2.696.829.

Daarbij merken we op dat via het vaststellen van de begroting over het jaar 2018 is besloten om de reserve aan te vullen met € 1.000.000 om het weerstandsvermogen te versterken met het oog op schade ten gevolge van het terugdringen van de woningbouwcapaciteit in plannen die met particuliere partijen ontwikkeld worden.

Voorgesteld wordt om het verlies over het jaar 2018 ad € 482.191 ten laste van de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie te brengen. Daarmee blijft de reserve voor Bouwgrondexploitatie – die nodig is om normale risico’s in het grondbedrijf op te vangen - op niveau.

Voorzieningen individuele projecten grondexploitatie

 De voorziening voor individuele projecten is noodzakelijk om verwachte verliezen op dat specifieke plan in de toekomst op te vangen. De voorziening komt overeen met de hoogte van het verwachte toekomstige tekort, berekend tegen netto contante waarde. We berekenen deze waarde tegen een discontovoet van 2,0%.

De benodigde voorziening wordt jaarlijks geactualiseerd. Soms zijn looptijden van de planontwikkeling verlengd of is het uitgiftetempo van de kavels gewijzigd. Ook is gebleken dat de verwachte opbrengsten soms naar beneden moeten worden bijgesteld. Dit leidt ook tot hogere rentelasten. Als de nadelige effecten niet binnen de exploitatie van het plan kunnen worden opgevangen, dan moet hiervoor een verliesvoorziening worden gevormd. Eind 2018 zijn verliesvoorzieningen aanwezig voor het plan De Heuver in Gelselaar (€ 100.000), Everskamp in Ruurlo (€ 450.000) en ABCTA Beltrum (€ 60.000). Daarnaast is een voorziening gevormd voor mogelijke schade aan de woonstraten op het plan Schollenkamp Borculo (€ 75.000). Ook is een voorziening beschikbaar voor nagekomen kosten op terrein Overberkel Borculo (€ 47.250). Totaal bedraagt de voorziening voor verliezen op individuele projecten per eind 2018 € 732.250.

Voorziening afwaarderen grondexploitaties door demografische ontwikkelingen

Via het vaststellen van de jaarrekening 2010 is een voorziening van € 5.000.000 gevormd voor het afwaarderen van gemeentelijke grondexploitaties als gevolg van demografische ontwikkelingen. Gelet op de noodzaak om het woningbouwprogramma fors terug te brengen zullen een aantal gemeentelijke woningbouwplannen geen of slechts beperkt doorgang vinden. De hoogte van de voorziening is destijds bepaald op de boekwaarde van die plannen per 31 december.

De beschikbare voorziening per eind 2018 bedraagt € 1.721.450. De gevormde voorziening is volgens de nu beschikbare informatie toereikend om de gevolgen van het verminderen van woningbouwplannen voor gemeentelijke exploitaties op te vangen.

De gemeente Berkelland heeft zich gebonden aan de Regionale Woonvisie, waarin maximaal 635 woningen waren toegestaan voor de periode 2010 tot het jaar 2025 (oorspronkelijk 2020). In 2015 is de Regionale Woonagenda 2015-2025 vastgesteld. Dit heeft tot een verdere verlaging van het aantal toe te voegen woningen geleid (570 ipv 635). Over het woningbouwprogramma informeren we de raad afzonderlijk via de jaarlijkse voortgangsrapportages.

Om te komen tot een zorgvuldige afweging over het overschot aan woningbouwplannen wordt regionaal het zogenaamde stoplichtmodel gehanteerd. Voor de grote kernen Borculo, Ruurlo en Neede is in het najaar van 2017 een Structuurvisie Wonen vastgesteld als kader voor toekomstige bestemmingsplannen. In november 2018 heeft de raad een Plan van aanpak voor de doorvertaling van de Structuurvisie Wonen naar bestemmingsplannen vastgesteld. Voor de kleine kernen is een traject gestart naar het voorbeeld van de pilot in Beltrum. De uitkomsten van dit traject zullen de komende jaren gebruikt worden als input voor de beoordeling van nieuwbouw- en transformatieplannen voor de kleine kernen.

Genoemde ontwikkelingen zullen mogelijk leiden tot het herijken van het woningbouw­programma. Het kan zijn dat hierdoor gemeentelijke plannen bijgesteld moeten worden. De effecten hiervan zullen we verwerken in de jaarrekening over het jaar waarin de ruimtelijke kaders door de raad zijn vastgesteld.

 Risico analyse grondexploitatie

Dit hoofdstuk maakt inzichtelijk op welke wijze de risico-omvang van projecten binnen de grondexploitatie is becijferd. De omvang van een risico is het product van het effect en de kans dat dit zich voordoet. Het risico wordt afgezet tegen de aanwezige mogelijkheden om tegenvallers binnen de projecten op te vangen. De risico’s die niet binnen de projecten zelf kunnen worden opgevangen vormen samen de benodigde weerstandscapaciteit. Het bedrag dat beschikbaar is voor het opvangen van risico’s noemen we de beschikbare weerstandscapaciteit. De benodigde capaciteit zetten we af tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De verhouding tussen deze beide termen – het weerstandsvermogen - bepaalt in welke mate de gemeente in staat is om de risico’s af te dekken.

Bepalen van de risico omvang grondexploitatie

Voor het bepalen van risico’s binnen de grondexploitatie is een model ontwikkeld. In dit model maken we onderscheid tussen twee typen risico’s. We onderkennen marktrisico’s en specifieke projectgebonden risico’s.

Voor het bepalen van de omvang van marktrisico’s hanteren we parameters voor kostenstijgingen, daling van opbrengsten en vertraging van de ontwikkeling. Uitgangspunt voor deze berekening is de geactualiseerde exploitatiebegroting per plan. In deze begrotingen is uitgegaan van zo realistisch mogelijke ramingen voor nog te maken kosten en verwachte opbrengsten. Voor het bepalen van de omvang van risico’s zijn vervolgens twee scenario’s doorgerekend. Een scenario met tegenvallende ontwikkelingen en een scenario “kritiek”. We achten het gelet op de huidige marktsituatie niet zinvol om een optimistisch scenario door te rekenen.

Voor de grondposities die sinds 2016 verantwoord worden onder de Materiële vaste activa (voorheen Niet in exploitatie genomen gronden) sluiten we aan bij de uitkomsten van de risicoberekening voor Bouwgronden in exploitatie. Het marktrisico voor deze plannen drukken we uit in een percentage van de boekwaarde.

In onderstaande tabel zijn de gehanteerde parameters voor de bepaling van de omvang van de marktrisico’s weergegeven.

Effecten voor bepaling marktrisico Bouwgrond in exploitatie   Materiële vaste activa  
  tegenvallend kritiek tegenvallend

kritiek

         
Kostenstijging 5% 10%    
Daling totale grondoopbrengsten 5% 10%    
Vertraging looptijd in jaren 3 To    
Boekwaardewaardering (op basis van Bouwgrond in exploitatie     16% 20%
         
Kansen op gezamenlijk optreden bij doorlopende projecten 50% 33% 50% 33%
  50% 33%    

De parameters voor de bepaling van het risico op kostenstijging en vertraging van de looptijd zijn ongewijzigd ten opzichte van 2017. De effecten worden per project opgeteld. Omdat het niet realistisch is dat al deze effecten zich in alle plannen tegelijkertijd en gezamenlijk voordoen, kwantificeren we het risico door het totale effect met een kans van 50% respectievelijk 33% te vermenigvuldigen. Deze percentages zijn de afgelopen jaren ook gebruikt.

Voor specifieke projectrisico’s is een inschatting gemaakt van mogelijk negatieve effecten die zich binnen dat plan kunnen voordoen naast de al becijferde marktrisico’s. Nadelige effecten met een kans groter dan 50% worden in de exploitatiebegroting zelf verwerkt en leiden daarom niet tot een extra risico.

De totale risico-omvang is in het tegenvallende scenario ingeschat op € 4.080.000. In het kritieke scenario komt de berekening op basis van bovengenoemde parameters uit op € 4.391.000.

Van risico-omvang naar benodigde weerstandscapaciteit

 Een deel van de risico’s kan binnen de projecten zelf worden opgevangen. Bijvoorbeeld doordat er een positief eindresultaat wordt verwacht of doordat er posten voor onvoorziene kosten in de exploitatiebegrotingen zijn opgenomen. We gaan in de analyse voorzichtigheidshalve niet uit van de totale verwachte dekkingsmogelijkheden, maar hanteren maximaal 50% van deze posten.

Het verschil tussen de risico-omvang en de verwachte ruimte om dit op te vangen binnen het project vormt de benodigde weerstandscapaciteit voor projecten. Daarnaast is weerstandscapaciteit nodig om het risico af te dekken dat ambtelijke uren niet langer aan de grondexploitatie kunnen worden toegerekend.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de uitkomsten van de analyse. Uit deze tabel volgt dat in het tegenvallende scenario een weerstandscapaciteit benodigd is van € 3.681.000. In het kritieke scenario is een capaciteit nodig van € 3.857.000.

 

Totaal benodigde weerstandscapaciteit in €          
  marktrisico   project totaal risico  
  tegenvallend kritiek specifiek tegenvallend kritiek
Bouwgronden in exploitatie 703.000 1.026.000 3.130000 3.833.000 4.156.000
Materiële vaste activa 76.000 64.000 171.000 247.000 235.000
Subtotaal risicoomvang 779.000 1.090.000 3.301.000 4.080.000 4.391.000
        verwachte projectcapaciteit  
        tegenvallend kritiek
Bouwgronden in exploitatie       489.000 594.000
Materiële vaste activa          
Subtotaal weerstandscapaciteit binnen projecten       489.000 594.000
        Benodigde capaciteit  
        tegenvallend kritiek
Bouwgronden in exploitatie       3.344.000 3.562.000
Materiële vaste activa       247.000 235.000
Subtotaal benodigde weerstandscapaciteit voor projecten       3591.0000 3.797.000
Organisatie risico's       90.000 60.000
Totaal benodigde weerstandscapaciteit (=omvang -/- projectcapaciteit)       3.681.000 3.857.000

Beschikbare weerstandscapaciteit

De beschikbare weerstandscapaciteit bestaat uit drie verschillende componenten. Allereerst is de Algemene reserve bouwgrondexploitatie beschikbaar om risico’s op te vangen. Ten tweede kunnen risico’s worden opgevangen door het niet benutte deel van de verwachte resultaten en de posten onvoorzien. Tot slot is binnen de gevormde voorziening voor afwaardering van exploitaties een buffer van € 26.000 beschikbaar. Overigens zal binnen enkele plannen de boekwaarde lager zijn dan de huidige marktwaarde. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de gronden die in erfpacht zijn uitgegeven. Deze zogenaamde stille reserves nemen we voorzichtigheidshalve niet mee bij het bepalen van de beschikbare weerstandscapaciteit.

De Algemene reserve bouwgrondexploitatie bedraagt na de voorgestelde resultaat bestemming over 2018 € 3.215.000 (inclusief de verhoging die via de begroting 2018 is vastgesteld). Deze reserve is beschikbaar als capaciteit om risico’s op te vangen.

Het totaal begrote positieve eindresultaat voor de Bouwgronden in exploitatie bedraagt € 1.482.000. Hiervan heeft € 370.000 betrekking op plannen die mogelijk aangepast worden als gevolg van de demografische ontwikkelingen. Deze theoretische winsten tellen daarom niet mee bij de bepaling van de beschikbare weerstandscapaciteit. Per saldo resteert een winstverwachting van € 1.112.000. Binnen de projecten is voor onvoorziene posten € 146.000 opgenomen. Voor de bepaling van de beschikbare weerstandscapaciteit wordt voorzichtigheidshalve maximaal 50% van beide posten meegenomen. Dit leidt tot een beschikbare begrote capaciteit van € 629.000. Daarvan is in het tegenvallende scenario € 489.000 benut voor risico’s binnen de individuele plannen. Het niet benutte deel ad € 140.000 geldt als algemeen beschikbare weerstandscapaciteit. In het kritieke scenario is deze buffer € 35.000 (€ 629.000 - € 594.000).

Samengevat kan de beschikbare weerstandscapaciteit als volgt worden weergegeven:

Totaal beschikbare weerstandscapaciteit in €    
  tegenvallend kritiek
Binnen algemene reserve grondexploitatie 3.214.638 3.214.638
Resterende capaciteit uit verwachte positieve resultaten en onvoorzien 140.000 35.000
Buffer binnen voorzieingen voor afwaardering gemeentelijke exploitaties 26.023 26.023
Totaal beschikbare weerstandscapaciteit 3.380.660 3.275.660

Weerstandsvermogen grondexploitatie

De verhouding tussen de beschikbare en benodigde weerstandscapaciteit noemen we het weerstandsvermogen. In het tegenvallende scenario is deze verhouding per eind 2018 0,92 (2017: 1,20). In het kritieke scenario is de ratio 0,85 (2017: 1,08). Een ratio boven de 1,00 wordt als “voldoende” gezien. De beschikbare capaciteit is dan groter dan de benodigde capaciteit. Een ratio tussen de 0,80 en 1,00 geldt als “matig”.

Het weerstandsvermogen binnen de grondexploitatie blijft, vooral gelet op de effecten van de demografische ontwikkelingen, onverminderd zorgelijk. Voor zover de capaciteit om risico’s op te vangen onvoldoende blijkt, moet een beroep gedaan worden op de Algemene reserve.

Overige risico’s

Alle gemeentelijke bestemmingsplannen zijn afgelopen jaren geactualiseerd. Daarbij zijn latente, nooit benutte woningbouwmogelijkheden niet langer opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Dit kan komende jaren leiden tot het moeten uitkeren van planschade. Voor het risico op planschade als gevolg van het schrappen van bouwmogelijkheden is binnen de grondexploitatie geen specifieke voorziening gevormd.

Naast het risico op planschade bestaat ook een risico op claims doordat plannen van derden alleen in aangepaste vorm – met minder woningen – kunnen worden uitgevoerd. De huidige mogelijkheden van het betreffende bestemmingsplan en de eventuele afspraken binnen een overeenkomst zullen bepalend zijn voor de hoogte van de claim. Voor deze mogelijke claims is geen voorziening getroffen. In nauw overleg met externe juridische en financieel deskundigen proberen we de schade voor de gemeente en de ontwikkelaars te beperken. Daarbij zetten we in op het vroegtijdig aankondigen van planologische procedures om de ruimte voor nieuwbouw van woningen te verminderen. Dit wordt het “creëren van voorzienbaarheid” genoemd. De ontwikkelaar heeft dan nog enige tijd om het plan in de huidige vorm te realiseren. Het publiekrechtelijke risico op planschade voor de gemeente vermindert hierdoor.

In een project heeft de gemeente ook vorderingen op de ontwikkelaar uit hoofde van overeengekomen financiering. Het verminderen van het oorspronkelijke woningbouw­programma kan er toe leiden dat de vordering niet volledig kan worden afgelost. Het kan ook betekenen dat eerder uitgekeerde winsten moeten worden teruggestort. Voor het gemeentelijk aandeel in dit risico zijn maatregelen getroffen. Wij verwijzen ook naar de passage in de toelichting op de balans, onderdeel vorderingen.

 

V          Korte beschouwing van de (financiële) stand van zaken van de afzonderlijke exploitaties.

Hieronder volgt per complex een korte toelichting op het verloop van de boekwaarde in 2018 en de verwachte prognose voor komende jaren. Niet alle complexen komen daarbij aan bod, alleen plannen met een boekwaarde of mutaties boven € 500.000 worden genoemd. Voor een compleet overzicht van de gemeentelijke complexen verwijzen we naar de toelichting op de balans (onderdeel voorraden).

Bedrijventerrein Kiefte IV Eibergen

De verkopen op dit terrein liepen afgelopen jaren enigszins achter bij de verwachtingen. In 2018 zijn enkele reststroken, gelegen tussen bestaande bedrijven en de nieuwe aansluiting op de N18, verkocht. Daarmee zijn de uitgaven en inkomsten in 2018 in balans (€ 71.000). De boekwaarde is per saldo wel toegenomen van € 2.552.000 tot € 2.605.000. Deze toename is het gevolg van een tussentijdse winstneming van € 53.000.

De verwachte winst op eindwaarde bedraagt per eind 2018 nog € 828.000. Het tracé besluit voor de N18 geeft aan dat deze rijksweg dwars over een aantal uitgeefbare en bouwrijpe kavels loopt. Eind 2015 is een compensatievoorstel van Rijkswaterstaat ontvangen. Pas in maart 2018 is mondeling akkoord bereikt over de voorwaarden van compensatie en de aankoop van ruilgronden van Rijkswaterstaat. Het traject om te komen tot definitieve financiële en notariële afwikkeling duurt helaas langer dan verwacht. In de begroting is nu verondersteld dat de gemeente in 2019 gecompenseerd zal worden voor het verlies aan grondverkopen.

Bedrijventerrein Everskamp Ruurlo

De boekwaarde van dit complex bedraagt eind 2018 € 1.594.000. Het tempo van verkopen blijft fors achter bij de verwachtingen. De in 2013 doorgevoerde verlaging van de gronduitgifteprijzen en het voorzichtige economische herstel heeft slechts in beperkte mate tot concrete belangstelling van bedrijven geleid.

Het uitgiftetempo volgens de begroting is daarom naar beneden bijgesteld tot gemiddeld 1.500 m2 per jaar, zoals ook in hoofdstuk I van deze paragraaf is omschreven. Na 10 jaar is dan nog circa 1 hectare bouwrijp bedrijfsterrein uitgeefbaar. De uitgaven voor bouw- en woonrijp maken zijn wel volledig in de komende 10 jaar begroot.

De wijzigingen hebben tot gevolg dat er na 10 jaar begrotingstechnisch nog een boekwaarde van € 1.047.000 resteert. Gerekend met een disconteringsvoet van 2% is de actuele (netto contante) waarde hiervan € 860.000 per eind 2018. Globaal komt dit overeen met de waarde van 1 hectare bedrijfsterrein tegen € 90 per m2.

Hondelinkweg Neede (nabij sportvelden)

De boekwaarde van het plan bedroeg eind 2017 € 759.000. In 2018 zijn 3 kavels verkocht. Mede hierdoor is de boekwaarde – vóór resultaatbestemming – per eind 2018 gedaald tot € 447.000.

Op grond van het bestemmingsplan en de daarbij horende verkaveling zijn er in theorie nog 14 kavels uitgeefbaar. Vanwege de demografische ontwikkelingen is de opbrengst van 8 kavels volledig geschrapt. Dat is in lijn met het door de gemeenteraad in november 2018 vastgestelde Plan van aanpak voor de doorvertaling van de Structuurvisie Wonen Neede 2017-2025. In de huidige prognose van uitgifte wordt daarom nog slechts uitgegaan van de verkoop van 6 kavels in de periode tot en met 2024.

Op grond van de geactualiseerde begroting is het eindresultaat € 226.000 verlies. Dit komt overeen met een netto contante waarde van afgerond € 200.000. De boekwaarde is daarom in 2018 met dit bedrag afgewaardeerd. Hiervan is € 153.805 gedekt door een beroep te doen op de hiervoor gevormde “krimpvoorziening”.

Leusinkbrink

De gemeente heeft een overeenkomst met Exploitatiemaatschappij Leusinkbrink BV voor de ontwikkeling van het gebied Leusinkbrink te Ruurlo. De gemeente deelt in de positieve resultaten en treedt op als financier van de vennootschap. Per eind 2018 heeft de gemeente een vordering van € 5.810.287 op de vennootschap. Wij verwijzen daarom ook naar de toelichting op de balans, onderdeel vorderingen.

Het aantal kavelverkopen in de fases Zoomgebied en de zone Enkeerdlaan blijft sinds 2010 fors achter bij de verwachtingen. Er zijn in deze plandelen nog circa 90 kavels in de verkoop. Een ontwikkeling voor fase Zuid en Noord wordt met het oog op de demografische ontwikkelingen op dit moment niet langer realistisch geacht. Ook een verlaging van het aantal mogelijke woningen in het Zoomgebied lijkt op grond van de krimp en een verantwoorde ruimtelijke ordening onvermijdelijk.

Eind 2018 heeft de gemeente nog ruim 12 ha gronden in het gebied in eigendom met een boekwaarde van € 632.000. Het afgelopen decennium is door beide partijen elk circa € 2.700.000 voorschot op het winstaandeel ontvangen. Met mogelijke toekomstige verliezen is rekening gehouden binnen de voorziening voor afwaardering van gemeentelijke woningbouwlocaties als gevolg van demografische ontwikkelingen. Daarnaast is in de risicoanalyse rekening gehouden met verliezen die uitgaan boven de gevormde voorziening.

Regionaal bedrijventerrein De Laarberg

Gebiedsonderneming De Laarberg ontwikkelt het gelijknamige regionale bedrijventerrein. De gemeente Berkelland is samen de gemeente Oost-Gelre aandeelhouder in de opgerichte vennootschappen. Beide gemeenten hebben zich financieel garant gesteld voor € 12,5 miljoen. In de paragraaf “Verbonden partijen” is meer informatie opgenomen.