Grondbeleid

• In 2015 is de Regionale Woonagenda voor de periode 2015-2025 vastgesteld. Het aantal nieuw toe te voegen woningen is met 10% verder verlaagd van 635 naar 570 in de periode 2010-2025.
  In de periode 2018 tot 2025 is ruimte voor 152 nieuwe woningen. Dit heeft ook gevolgen voor gemeentelijke plannen.
  Het accent voor ruimtelijke ontwikkeling zal meer en meer verschuiven van nieuwbouw naar herstructurering en transformatie van bestaand vastgoed.
• In overleg met gemeenten Winterswijk, Aalten en Oost Gelre streven we naar een gezamenlijke visie op verantwoorde ontwikkeling van bestaande plannen voor bedrijventerreinen. Deze kwantitatieve en kwalitatieve analyse vormt de basis voor het Regionaal Programma Werklocaties dat de provincie vast stelt.
• De administratieve voorschriften voor begroting en verantwoording zijn in 2018 opnieuw gewijzigd. Deze regels hebben met name invloed op het tussentijds verantwoorden van winsten. Daarnaast geldt vanaf 2016 voor economische activiteiten van de gemeente de vennootschapsbelasting. Over winsten van het grondbedrijf moeten we belasting betalen. Over de exacte uitvoering is landelijk nog steeds veel discussie.

Verwachte resultaten grondexploitaties.

In de begroting voor het jaar 2020 is het onderdeel grondexploitatie zogenaamd kostenneutraal opgenomen: per saldo wordt geen verlies of winst verwacht. Een verklaring daarvoor is dat de uitgaven en inkomsten tijdens de looptijd worden gemuteerd op de boekwaarde. Winsten worden pas verantwoord als het (tussentijdse) resultaat werkelijk is gerealiseerd, verliezen worden genomen zodra deze voorzienbaar zijn.

Totaal verwachten we voor alle lopende grondexploitaties in 2020 circa € 530.000 uitgaven en € 835.000 opbrengsten. Volgens de huidige planningen worden in 2020 geen complexen volledig afgerond. Dit betekent dat in dat jaar naar verwachting geen winsten kunnen worden verantwoord. Mogelijk leidt de in 2018 door de commissie BBV vastgestelde winstbepaling volgens de “percentage of completion” methode wel tot het verantwoorden van tussentijdse winsten op enkele complexen.

De daadwerkelijke uitgaven en opbrengsten zijn sterk afhankelijk van de keuzes die in het kader van de demografische ontwikkelingen worden gemaakt. Ook landelijke maatregelen om de woningmarkt en de bouwsector te stimuleren zullen bepalend zijn voor het tempo waarin plannen kunnen worden gerealiseerd.

 

Risico’s grondexploitaties.

De algemene reserve grondexploitaties moet eventuele toekomstige tegenvallers op kunnen vangen. Het is daarom belangrijk om een goede inschatting te maken van deze eventuele tegenvallers. De hoogte van de reserve grondexploitaties stemmen we daarop af. De gemeente werkt met een methode van risicomanagement om de kans op toekomstige tegenvallers en meevallers zo goed mogelijk te berekenen en in geld uit te drukken. In de analyse hanteren we scenario’s waarbij gerekend wordt met verschillende marktrisico’s en project-specifieke risico’s. De marktrisico’s omvatten kostenstijgingen (inflatie), daling van gronduitgifteprijzen en vertraging van het uitgiftetempo.

De financiële effecten van de demografische ontwikkelingen op de grondexploitatie zijn globaal becijferd. De werkelijke uitkomsten zijn afhankelijk van de te maken keuzes binnen het woningbouwprogramma, de onderhandelingen met particuliere ontwikkelaars en de regionale afspraken over de verdeling van de financiële gevolgen. De omvang van het risico wordt vooral bepaald door de hoogte van de (plan)schadeclaims voor plannen van particuliere ontwikkelaars.

 

Reserve grondexploitatie in relatie tot becijferde risico’s.

De algemene reserve bouwgrondexploitatie bedraagt op 1 januari 2019 € 3.697.000. Via het vaststellen van de begroting over het jaar 2018 is hieraan € 1.000.000 toegevoegd om het weerstandsvermogen te versterken met het oog op mogelijke schade ten gevolge van het terugdringen van de woningbouwcapaciteit in plannen die met particuliere partijen ontwikkeld worden.
Het berekende risico ligt – afhankelijk van het scenario - in de bandbreedte van € 3.300.000 tot ruim € 3.600.000. Het beschikbare weerstandsvermogen kwalificeert als matig tot voldoende.

 

Voorziening afwaardering bouwgrondexploitaties.

Bij de jaarrekening 2010 is een voorziening van € 5.000.000 gevormd om een gedeelte van onze bouwgrondexploitaties af te waarderen. Met kosten voor herinrichting van de openbare ruimte of schadeloosstelling van particuliere ontwikkelaars is daarbij nog geen rekening gehouden. Ondertussen zijn een beperkt aantal complexen afgewaardeerd. De voorziening is medio 2019 nog ruim € 1.875.000 groot.