Grondbeleid

• De voorraad beschikbare woonkavels die de gemeente zelf kan uitgeven is afgelopen jaren afgenomen. Naar verwachting kunnen in 2024 en 2025 een aantal woningbouwprojecten administratief worden afgesloten. Voor Ruurlo en Borculo zijn woningbouwplannen in voorbereiding waarbij de gemeente zelf actief de grondexploitatie voert. Daarnaast faciliteert de gemeente plannen van particuliere ontwikkelaars.
•  De betaalbaarheid van (nieuwe) woningen staat door de gestegen bouwkosten en rente onder druk. Dit heeft ook een drukkend effect op de grondwaarde. Het blijft van belang om bij planontwikkelingen een balans te vinden tussen het gewenste woningbouwprogramma en de economische uitvoerbaarheid.
• Ook het beschikbare aanbod bedrijfskavels is beperkt. Samen met de regiogemeenten is in 2024 het Regionale Programma Werklocaties (RPW) geactualiseerd. Deze analyse van de verwachte toekomstige vraag en bestaande ruimte op lokale en regionale bedrijfsterreinen vormt voor de provincie Gelderland het kader voor het toetsen van ruimtelijke plannen die in een uitbreiding van de bestaande plancapaciteit voorzien. We onderzoeken in 2025 de mogelijkheden om ruimte te blijven bieden aan lokale en regionale ondernemers.
• Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. We zien daarin aanleiding om de kaders voor het gemeentelijk grondbeleid te actualiseren en de uitgangspunten voor kostenverhaal (bij gebiedsontwikkeling door particuliere grondeigenaren en ontwikkelaars) vast te stellen. Hiermee kunnen we onze interne processen verbeteren en bieden ook meer duidelijkheid richting initiatiefnemers. We streven er naar om deze kaders vanaf 1 januari 2025 toe te passen.

Verwachte resultaten grondexploitaties
Tot en met de begroting over het jaar 2024 is het onderdeel grondexploitatie kostenneutraal opgenomen. Een verklaring daarvoor is dat de uitgaven en inkomsten tijdens de looptijd worden gemuteerd op de boekwaarde van de voorraden Bouwgrond in exploitatie. Winsten worden verantwoord naar rato van de voortgang volgens de ‘percentage of completion’ methodiek die door de commissie BBV is voorgeschreven. Verliezen worden genomen zodra deze voorzienbaar zijn. In de begroting is het uitgangspunt dat winsten en verliezen worden toegevoegd of onttrokken aan de bestemmingsreserve grondexploitatie. Deze reserve dient tevens als weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s.

Afgelopen jaren is geconstateerd dat er telkens sprake was van een positief resultaat op de grondexploitatie. Met ingang van de begroting 2025 nemen we - zoals beschreven in de Perspectiefnota - in de begroting een winstprognose van € 400.000 op. 
 
Totaal verwachten we op basis van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024 voor alle lopende grondexploitaties in 2025 circa € 430.000 uitgaven en € 1.700.000 opbrengsten. Volgens de huidige planningen worden in 2025 een viertal complexen afgerond. Dat betreffen de woningbouwplannen Vonderman in Noordijk, De Heuver in Gelselaar, Elbrink-Heure in Borculo en Leusinkbrink Zoomgebied in Ruurlo. Volgens de “percentage of completion” methode bedraagt de verwachte tussentijdse winst op de bouwgronden in exploitatie in 2025 circa € 960.000. In 2026 daalt de winstverwachting op basis van de huidige programmering naar € 280.000.

De daadwerkelijke exploitatieresultaten zijn sterk afhankelijk van de economische omstandigheden. De beschikbaarheid van bouwmaterialen en arbeidscapaciteit vormen een aandachtspunt voor de doorlooptijd van plannen. Prijsinflatie en renteontwikkelingen zijn van invloed op investeringsbeslissingen die kopers van woningen en bedrijven maken.
 
Risico’s grondexploitaties
De algemene reserve grondexploitaties moet toekomstige tegenvallers op kunnen vangen. Het is daarom belangrijk om een goede inschatting te maken van eventuele risico’s. De hoogte van de reserve grondexploitaties stemmen we daar op af. We hanteren daarbij een minimale ondergrens en een plafond.
 
De gemeente werkt met een methode van risicomanagement om de kans op toekomstige tegenvallers en meevallers zo goed mogelijk te berekenen en in geld uit te drukken. In de analyse hanteren we scenario’s waarbij gerekend wordt met verschillende marktrisico’s en project-specifieke risico’s. De marktrisico’s omvatten kostenstijgingen (inflatie), daling van gronduitgifteprijzen en vertraging van het uitgiftetempo.
 
Reserve grondexploitatie in relatie tot becijferde risico’s
De algemene reserve bouwgrondexploitatie bedraagt op 1 januari 2024 € 6.382.000. Het berekende risico ligt, afhankelijk van het scenario, in de bandbreedte van € 630.000 tot € 880.000. Het beschikbare weerstandsvermogen kwalificeert als uitstekend. De reserve biedt daarmee ook ruimte voor gemeentelijke cofinanciering van woningbouwprojecten waarvoor een bijdrage uit de landelijke Woning Bouw Impuls is verleend.