Grondbeleid

De voorraad beschikbare kavels die de gemeente zelf kan uitgeven neemt af.
De prioriteit ligt bij herstructurering en transformatie van bestaand (leegkomend) vastgoed. Transformatielocaties vergen soms additionele investeringen die de economische uitvoerbaarheid onder druk zetten. In die gevallen moet mogelijk een beroep gedaan worden op een gemeentelijke bijdrage vanuit de gevormde bestemmingsreserve herstructurering of een provinciale bijdrage vanuit bijvoorbeeld Steengoed Benutten. De herontwikkeling van transformatielocaties kent vaak een langere doorlooptijd. Om beter op de actuele behoefte te kunnen inspelen onderzoeken we de ontwikkelkansen van in- en uitbreidingslocaties en de daarbij passende strategie. We stemmen het gewenste woningbouwprogramma (behoefte) op kernniveau af op de potentiële ontwikkellocaties (aanbod). Afhankelijk van de specifieke omstandigheden kan het wenselijk zijn om de gebiedsontwikkeling als gemeente te realiseren en daarvoor de benodigde grondposities te verwerven.
Een kwantitatieve en kwalitatieve analyse van het bestaande regionale en lokale aanbod van bedrijventerreinen en de verwachte toekomstige vraag heeft geleid tot een gezamenlijke visie op de verantwoorde ontwikkeling van nieuwe plannen. Dit is vertaald in het Regionaal Programma Werklocaties [RPW] en is in 2019 door de gemeenten vastgesteld. Het vormt ook voor de provincie Gelderland het kader voor het toetsen van ruimtelijke plannen die in een uitbreiding van de bestaande plancapaciteit voorzien. Het RPW wordt periodiek gemonitord en het voornemen is om in 2023 tot een herijking te komen.
De administratieve voorschriften voor begroting en verantwoording van gemeentelijke grondexploitaties zijn in 2019 geactualiseerd. Deze regels schrijven onder meer voor op welke wijze gedurende de looptijd van een grondexploitatie winst moet worden verantwoord. Daarnaast geldt vanaf 2016 voor economische activiteiten van de gemeente de vennootschapsbelasting. Over winsten van het grondbedrijf moeten we sindsdien belasting betalen.
In het voorjaar van 2020 is voor het eerst een Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) vastgesteld. Dit MPG is een extra instrument binnen de planning en controlcyclus en beoogt een beter inzicht te geven in de financiële uitgangspunten en de ontwikkeling van de gemeentelijke exploitaties van bouwgrond.
Per 1 januari 2023 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. We zien daarin ook aanleiding om de kaders voor het gemeentelijk grondbeleid en de uitgangspunten voor kostenverhaal (bij gebiedsontwikkeling door particuliere grondeigenaren en ontwikkelaars) vast te stellen. We stemmen dit traject af op de Omgevingsvisie, om daarmee in te kunnen spelen op mogelijke bijdragen aan wenselijke ruimtelijke ontwikkelingen.

De algemene reserve grondexploitaties moet eventuele toekomstige tegenvallers op kunnen vangen. Het is daarom belangrijk om een goede inschatting te maken van eventuele risico’s. De hoogte van de reserve grondexploitaties stemmen we daar op af.

De gemeente werkt met een methode van risicomanagement om de kans op toekomstige tegenvallers en meevallers zo goed mogelijk te berekenen en in geld uit te drukken. In de analyse hanteren we scenario’s waarbij gerekend wordt met verschillende marktrisico’s en project-specifieke risico’s. De marktrisico’s omvatten kostenstijgingen (inflatie), daling van gronduitgifteprijzen en vertraging van het uitgiftetempo.

Verwachte resultaten grondexploitaties

In de begroting voor het jaar 2023 is het onderdeel grondexploitatie kostenneutraal opgenomen. Een verklaring daarvoor is dat de uitgaven en inkomsten tijdens de looptijd worden gemuteerd op de boekwaarde van de voorraden Bouwgrond in exploitatie. Winsten worden verantwoord naar rato van de voortgang volgens de ‘percentage of completion’ methodiek die door de commissie BBV is voorgeschreven. Verliezen worden genomen zodra deze voorzienbaar zijn. In de begroting is het uitgangspunt dat winsten en verliezen worden toegevoegd of onttrokken aan de bestemmingsreserve Grondexploitatie. Deze reserve dient tevens als weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s.

Totaal verwachten we op basis van het MPG 2022 voor alle lopende grondexploitaties in 2023 circa € 480.000 uitgaven en € 1.170.000 opbrengsten. Volgens de huidige planningen worden in 2023 een tweetal complexen volledig afgerond. Dat betreffen de woningbouwplannen Olland Noord in Rietmolen en Hondelink in Neede. Volgens de “percentage of completion” methode bedraagt de verwachte tussentijdse winst op de bouwgronden in exploitatie in 2023 circa € 330.000.
De daadwerkelijke exploitatieresultaten zijn sterk afhankelijk van de economische omstandigheden. De beschikbaarheid van bouwmaterialen en arbeidscapaciteit vormen een aandachtspunt voor de doorlooptijd van plannen. Prijsinflatie en rente-ontwikkelingen zijn van invloed op investeringsbeslissingen die kopers van woningen en bedrijven maken.

Risico’s grondexploitaties

Reserve grondexploitatie in relatie tot becijferde risico’s

De algemene reserve bouwgrondexploitatie bedraagt op 1 januari 2022 € 6.596.000. Het berekende risico ligt – afhankelijk van het scenario - in de bandbreedte van € 800.000 tot € 1.100.000. Het beschikbare weerstandsvermogen kwalificeert als uitstekend.

Voorziening afwaardering bouwgrondexploitaties

Bij de jaarrekening 2010 is een voorziening van € 5.000.000 gevormd om een gedeelte van onze bouwgrondexploitaties af te waarderen. Met kosten voor herinrichting van de openbare ruimte of schadeloosstelling van particuliere ontwikkelaars is daarbij nog geen rekening gehouden. De afgelopen jaren zijn een beperkt aantal complexen afgewaardeerd. De voorziening is medio 2022 nog € 500.000 groot en is met name bedoeld om onverhoopt nadelige fiscale effecten rond het dossier Leusinkbrink Ruurlo op te vangen.

Wat speelt er?

Wat zijn de kosten?