Grondbeleid

In deze paragraaf komen de uitgangspunten over het gemeentelijke grondbeleid aan de orde. In het jaarverslag staat tot welke resultaten het beleid in 2023 heeft geleid. Ook analyseren we de risico’s die verbonden zijn aan de ontwikkeling van de plannen.

Algemeen grondbeleid

Grondbeleid is geen doel op zich: het exploiteren van grondposities is een middel om doelen te bereiken op de beleidsterreinen woningbouw, bedrijvigheid en werkgelegenheid en de inrichting van de openbare ruimte. De gemeente kiest voor actief grondbeleid waar dit mogelijk en gewenst is. Ook faciliteert de gemeente particuliere ontwikkelingen door binnen de kaders van de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid mee te werken aan planologische procedures.

De Aanvullingswet Grondeigendom is per 1 januari 2024 opgenomen in de Omgevingswet. Deze wet geeft de kaders voor het verhalen van de kosten die de gemeente maakt voor gebiedsontwikkelingen door derden. In de praktijk zet de gemeente Berkelland in op het aangaan van anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers voorafgaande aan het wijzigen van het omgevingsplan of het verlenen van een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Dit sluit in grote lijnen aan op de werkwijze onder de Wet ruimtelijke ordening.

Bij het kunnen ontwikkelen en exploiteren van grondposities vormen de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 en het Regionale Programma Werklocaties het operationele kader. De financiële verantwoording van de exploitaties moet voldoen aan de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV (juli 2019, herzien december 2023). Ook de fiscale regelgeving rond vennootschaps- en omzetbelasting stellen eisen aan de wijze waarop de administratie is ingericht.

 

Financiële positie

Omdat de gehele looptijd van planvoorbereiding tot en met de verkoop van de laatste kavel en het woonrijp opleveren vaak meerdere jaren duurt, kunnen de verwachte en werkelijke resultaten binnen de grondexploitatie variëren. Kosten kunnen tegenvallen, maar ook de verkoop van kavels kan tegenvallen. De jaren 2008 tot 2018 lieten zien dat de effecten van de economische crisis en de stagnerende woningmarkt hebben geleid tot verliezen op de grondexploitaties. De bestaande woningvoorraad biedt echter onvoldoende aanbod om in de behoefte van specifieke doelgroepen te voorzien. Dit leidt tot een vraag naar extra bouwkavels om het beoogde type woning te realiseren of om de gewenste doorstroming te stimuleren. De prognoses van de complexen bouwgronden in exploitatie zijn hierdoor in de periode 2019-2022 aanmerkelijk verbeterd. Deze trend heeft zich in 2023 doorgezet. De voorraad direct beschikbare kavels is beperkt.

 

De lopende grondexploitatie projecten actualiseren we minimaal jaarlijks. In deze paragraaf gaan wij onder het hoofdstuk Jaarverslag 2023 in op de resultaten. Een actueel overzicht van de lopende projecten is in de jaarrekening opgenomen onder de balanspost voorraden, onderdeel Bouwgronden in exploitatie. Grondposities waarbij een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling ontbreekt verantwoorden we met ingang van 2016 volgens de BBV voorschriften onder de post Materiële vaste activa.

Reserve bouwgrondexploitatie

Uitgangspunt is dat onze grondexploitatie “selfsupporting” is. Winsten en verliezen moeten elkaar op termijn compenseren. Het product grondexploitatie wordt daarom budgettair neutraal in de begroting opgenomen. Om in de toekomst tegenvallers op te vangen werken we met een reserve grondexploitaties. Na afloop van elk boekjaar wordt de stand van zaken per balansdatum opgemaakt en worden de exploitatiebegrotingen geactualiseerd. Naar rato van de voortgang van de exploitatie wordt winst verantwoord. Voor verwachte verliezen vormen we een voorziening. Winsten worden toegevoegd en verliezen worden onttrokken aan de reserve bouwgrondexploitatie. Met ingang van 2021 verwerken we het resultaat al in de reserve grondexploitatie vóórafgaande aan de resultaatbestemming. Op deze manier wordt het algehele resultaat van de jaarrekening minder beïnvloed door fluctuaties in de uitkomsten van  grondexploitaties.

 

In 2023 is via de Nota Reserves en Voorzieningen een wenselijke bandbreedte voor de hoogte van de reserve gedefinieerd. De ondergrens is bepaald op de ratio waarbij het weerstandsvermogen nog voldoende is om de risico’s op te vangen. Het plafond is bepaald op een ratio van 2 maal de benodigde weerstandscapaciteit.

 

Risicomanagement

De reserve grondexploitaties moet eventuele toekomstige tegenvallers op kunnen vangen. Het is daarom belangrijk om een goede inschatting te maken van eventuele tegenvallers. De hoogte van de reserve grondexploitaties stemmen we daarop af. De gemeente werkt met een methode van risico analyse om het risico op tegenvallende resultaten zo betrouwbaar mogelijk in te schatten. Daarbij beoordelen we marktrisico’s en specifieke project risico’s.

 

Marktrisico’s bestaan uit kostenstijgingen, daling van grondprijzen en vertraging van de ontwikkelingen. Voor deze factoren worden parameters voor twee scenario’s gehanteerd. Samen met de specifieke projectrisico’s leidt de berekening tot een inschatting van de bandbreedte waarbinnen de risico’s zich bevinden. Deze bandbreedte geeft een goede inschatting van de benodigde weerstandscapaciteit.

 

Deze benodigde capaciteit vergelijken we met de beschikbare weerstandscapaciteit. De beschikbare capaciteit bestaat uit meerdere delen. Allereerst bestaat deze capaciteit uit de Algemene reserve grondexploitatie. Daarnaast kunnen risico’s in de toekomst mogelijk worden gecompenseerd door begrote winsten of door in de begroting opgenomen posten voor onvoorziene uitgaven. Voorzichtigheidshalve nemen we slechts een deel van deze begrote ruimte mee voor het bepalen van de aanwezige dekking.

 

De ratio tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstands-capaciteit geeft een indicatie van het weerstandsvermogen. Verderop in deze paragraaf Grondbeleid lichten we de uitkomsten van deze analyse toe.

Het resultaat van het product Grondexploitatie over het jaar 2023 laat een winst vóór vennootschapsbelasting zien van € 527.220. In 2022 werd € 752.591 winst verantwoord.

 

De winst – onder aftrek van € 131.750 toegerekende vennootschapsbelasting - is toegevoegd aan de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie.

 

De inhoud van dit jaarverslag bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• Analyse van het resultaat voor vennootschapsbelasting
• Waardering grondposities per einde boekjaar
• Reserves en voorzieningen ten behoeve van de grondexploitatie
• Risicoanalyse grondexploitatie
• Korte beschouwing van de stand van zaken van de afzonderlijke exploitaties
• Meerjarenperspectief Grondexploitaties

Dit hoofdstuk behandelt de uitkomsten van de grondexploitatie over het jaar 2023.
De winst over het boekjaar 2023 ad € 527.220 is als volgt samengesteld:

Plan	Resultaat	Mutatie voorziening	Totaal resultaat
Kiefte 4 Eibergen	86.000		86.000
Everskamp Ruurlo		-13.000	-13.000
De Garver Haarlo	47.304		47.304
Zwilbroekseweg Eibergen	2.000		2.000
Vonderman Noordijk	-2.000		-2.000
Olland Noord Rietmolen	14.000		14.000
Hondelinkweg Neede	211.000		211.000
ABCTA terrein Beltrum	30.268		30.268
De Mölle Haarlo	-3.000		-3.000
De Heuver Gelselaar	12.000		12.000
Leusinksbrink Ruurlo	-4.000		-4.000
Het nieuwe Jena Beltrum	21.621		21.621
Elbrink Heure Borculo	102.000		102.000
Grutto Beltrum	67.403		67.403
Bouwgronden in exploitatie	584.596	-13.000	571.596
			0
Erfpachtgronden Borculo	55.285		55.285
Bedrijfsterrein Russchemors Neede	23.115		23.115
Overige complexen per saldo	5.433		5.433
Algemene kosten	-128.209		-128.209
Materiële vaste activa en overige gronden	-44.376	0	-44.376
Totaal resultaat (winst)	540.220	-13.000	527.220

Het voorgeschreven systeem van winstbepaling [‘percentage of completion’] leidt tot tussentijdse resultaatneming bij de complexen Bouwgrond in exploitatie naar rato van de voortgang. De voortgang wordt uitgedrukt in een percentage waarbij de werkelijke uitgaven en opbrengsten worden afgezet tegen de begroting. Het positieve resultaat over 2023 is overwegend het gevolg van deze tussentijdse winstnemingen.

 

Het bedrijventerrein Kiefte is in 2022-2023 voor een belangrijk deel woonrijp gemaakt. Samen met de gerealiseerde kavelverkopen in 2023 leidt dat tot een winstneming van € 86.000 over 2023. Het complex Hondelinkweg Neede is nagenoeg geheel woonrijp afgerond, zodat daar een tussentijdse winst van € 211.000 kan worden verantwoord. Ook voor het complex Elbrink Heure in Borculo kan een positief resultaat (€ 102.000) worden verantwoord nu het plangebied voor de 5 kavels voor een belangrijk deel woonrijp is opgeleverd.

 

Er zijn enkele complexen waarbij als gevolg van het bijstellen van de begrotingen een beperkt tussentijds verlies moet worden genomen. Feitelijk betreft het correcties op eerder verantwoorde positieve resultaten. Voor bedrijventerrein Everskamp wordt een toekomstig verlies voorzien. In 2023 is € 13.000 aan deze voorziening toegevoegd.

 

Een 4-tal complexen is in 2023 administratief afgesloten: De Garver Haarlo, ABCTA Beltrum, Het Nieuwe Jena Beltrum en Grutto Beltrum. Totaal bedraagt het positieve eindresultaat voor deze complexen in 2023 ruim € 165.000.

 

Naast de winstneming voor de Bouwgronden in exploitatie is ook een beperkt positief resultaat verantwoord op de (te ontwikkelen) gronden onder de Materiële vaste activa. Zo heeft de verkoop van een perceel dat belast was met een recht van erfpacht bijgedragen aan het positieve resultaat. Ook de verkoop van bedrijfskavels op het terrein Russchemors in Neede door de particuliere ontwikkelaar heeft geleid tot een positief resultaat als gevolg van de ontvangen exploitatiebijdrage die gekoppeld is aan de omvang van de verkochte bedrijfspercelen.

 

De overige resultaten zijn voornamelijk het gevolg van reguliere activiteiten (uitgaven en verkopen) en jaarlijkse actualisatie van de meerjarenbegroting. Voor zover relevant lichten wij deze uitkomsten per complex verderop in deze paragraaf toe.

De waardering van de ingenomen grondposities per einde boekjaar is als volgt (in €):

 

	rekening	rekening
	2023	2022
Niet in exploitatie genomen gronden	2.998.705	1.783.371
Erfpachtgronden	37.525	40.290
Overige gronden	313.658	313.658
Subtotaal Materiële vaste activa	3.349.888	2.137.319
Voorraad Bouwgronden in exploitatie	2.276.919	1.475.176
Totaal boekwaarde	5.626.807	3.612.495
Af: voorzieningen voor kosten/verliezen	-67.000	-54.000
Totaal balanswaarde	5.559.807	3.558.495

De balanswaarde van de verschillende grondexploitaties is in 2023 toegenomen met circa € 2 miljoen van € 3.558.495 naar € 5.559.807. Deze toename is als volgt te specificeren (bedragen in €):

 

	rekening	rekening
	2023	2022
kapitaallasten (2,05% respectievelijk 2,40%)	14.752	39.144
uren eigen dienst	102.990	81.056
uitgaven op projectbasis	2.073.931	332.166
totaal kosten en investeringen	2191673	452.366
opbrengsten (verkoop / subsidie)	717.581	2.893.395
per saldo af- / toename door exploitatie	1.474.092	-2.441.029
verantwoord resultaat (excl. bijdrage reserves)	527.220	752.591
Totaal mutatie balanswaarde	2.001.312	-1.688.438

De totale balanswaarde van de voorraad Bouwgronden in exploitatie en de overige gronden onder de Materiële vaste activa is in 2023 met name gestegen als gevolg van de aankoop van een perceel binnen het plangebied Leusinkbrink Zuid in Ruurlo.

 

De boekwaarde van de gronden is door investeringen en ontvangsten per saldo toegenomen met € 1.474.000. Door de resultaatneming in 2023 met € 527.000 stijgt de balanswaarde in totaal met € 2.001.000.

 

Voor een nadere specificatie van de balanswaarden en de verantwoorde resultaten voor de lopende projecten verwijzen we naar de toelichting op de balans in de jaarrekening, onderdeel Bouwgronden in exploitatie onder voorraden.

In dit hoofdstuk komt het verloop van de reserve bouwgrondexploitatie aan bod. Ook lichten we de mutaties en de stand van de voorziening voor verwachte verliezen toe.

 

Algemene reserve bouwgrondexploitatie en resultaatbestemming 2022

De algemene reserve bouwgrondexploitatie bedroeg per eind 2022 € 7.236.900. Bij het vaststellen van de jaarrekening 2022 is besloten om een bedrag van € 1.250.000 te onttrekken en dit over te hevelen naar de reserve bestuurlijke claims. Per 1 januari 2023 bedraagt de algemene reserve grondexploitatie dan € 5.986.900.
In de jaarrekening 2023 is de winst over 2023 ad € 527.220 na aftrek van € 131.750 vennootschapsbelasting toegevoegd aan de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie. Daarmee bedraagt de reserve voor Bouwgrondexploitatie – die nodig is om verliesgevende exploitaties en risico’s in het grondbedrijf op te vangen – per eind 2023 € 6.382.370.

 

Voorzieningen individuele projecten grondexploitatie

De voorziening voor individuele projecten is noodzakelijk om verwachte verliezen op dat specifieke plan in de toekomst op te vangen. De benodigde voorziening wordt jaarlijks berekend op basis van de geactualiseerde exploitatiebegroting. De voorziening komt overeen met de hoogte van het verwachte toekomstige tekort, berekend tegen netto contante waarde. We berekenen deze waarde tegen een discontovoet van 2,0%.

Er is per eind 2023 slechts een complex Bouwgrond in exploitatie waarvoor – als gevolg van geactualiseerde prijzen voor woonrijp maken - een verlies wordt begroot. Dat betreft bedrijventerrein Everskamp in Ruurlo. De voorziening voor dit complex bedraagt eind 2023 € 67.000 (vorig jaar € 54.000). De verhoging ad € 13.000 is in 2023 ten laste van het resultaat gebracht.

Dit hoofdstuk maakt inzichtelijk op welke wijze de risico-omvang van projecten binnen de grondexploitatie is becijferd. De omvang van een risico is het product van het effect en de kans dat dit zich voordoet. Het risico wordt afgezet tegen de aanwezige mogelijkheden om tegenvallers binnen de projecten op te vangen. De risico’s die niet binnen de projecten zelf kunnen worden opgevangen vormen samen de benodigde weerstandscapaciteit. Het bedrag dat beschikbaar is voor het opvangen van risico’s noemen we de beschikbare weerstandscapaciteit. De benodigde capaciteit zetten we af tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De verhouding tussen deze beide termen – het weerstandsvermogen - bepaalt in welke mate de gemeente in staat is om de risico’s die samenhangen met het exploiteren van grondposities af te dekken.

 

Bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit

Voor het bepalen van risico’s binnen de grondexploitatie is een model ontwikkeld. In dit model maken we onderscheid tussen twee typen risico’s. We onderkennen marktrisico’s en specifieke projectgebonden risico’s.

 

Voor het bepalen van de omvang van marktrisico’s hanteren we parameters voor kostenstijgingen, daling van opbrengsten en vertraging van de ontwikkeling. Uitgangspunt voor deze berekening is de geactualiseerde begroting per complex Bouwgrond in exploitatie. In deze begrotingen is uitgegaan van zo realistisch mogelijke ramingen voor nog te maken kosten en verwachte opbrengsten. Voor het bepalen van de omvang van risico’s zijn vervolgens twee scenario’s doorgerekend. Een scenario met tegenvallende ontwikkelingen en een scenario “kritiek”.

 

Voor de strategische grondposities die sinds 2016 verantwoord worden onder de Materiële vaste activa (voorheen Niet in exploitatie genomen gronden) hanteren we een percentage van de boekwaarde om het marktrisico te bepalen.

 

In onderstaande tabel zijn de gehanteerde parameters voor de bepaling van de omvang van de marktrisico’s weergegeven.

Effecten voor bepaling marktrisico	Tegenvallend scenario	Kritiek scenario
Bouwgronden in exploitatie
Jaarlijkse kostenstijging boven inflatieniveau	10%	20%
Daling opbrengstverwachting	5%	10%
Vertraging looptijd in jaren	3	7
Kans op gezamenlijk optreden van deze effecten	50%	33%
Materiële vaste activa
Percentage van de boekwaarde strategische gronden	5%	10%

In de exploitatiebegrotingen houden we rekening met prijsindexatie over de verwachte uitgaven. Over 2024 rekenen we op 4% inflatie en over de jaren 2025 en 2026 op 3%. Met ingang van 2027 hanteren we het langjarig gemiddelde inflatiecijfer van 2%. De onzekerheid op de markt als gevolg van Covid-19 en de situatie in Oekraïne hebben we begin 2022 vertaald in een hoger risicoprofiel. In het model hanteren we een risico van 10% respectievelijk 20% kostenstijging bovenop de begrote prijsstijging. Deze parameters blijven we voorzichtigheidshalve hanteren.

 

De effecten worden per complex Bouwgrond in exploitatie opgeteld. Omdat het niet realistisch is dat al deze effecten zich in alle plannen tegelijkertijd en gezamenlijk voordoen, kwantificeren we het risico door het totale effect met een kans van 50% respectievelijk 33% te vermenigvuldigen. Deze percentages zijn de afgelopen jaren ook gebruikt.

 

Voor specifieke projectrisico’s is een inschatting gemaakt van mogelijk negatieve effecten die zich binnen dat plan kunnen voordoen naast de al becijferde marktrisico’s. Nadelige effecten met een kans groter dan 50% worden in de exploitatiebegroting zelf verwerkt en leiden daarom niet tot een extra risico.

 

De totale risico-omvang is in het tegenvallende scenario ingeschat op € 633.000. In het kritieke scenario komt de berekening op basis van bovengenoemde parameters uit op € 883.000. In onderstaande tabel is dit gespecificeerd:

	Tegenvallend scenario marktrisico	Kritiek scenario marktrisico	Project specifieke risico's	Totaal risico tegenvallend scenario	Totaal risico kritiek scenario
Bouwgronden in exploitatie	299.000	400.000	113.000	412.000	513.000
Materiële vaste activa	151.000	300.000	70.000	221.000	370.000
Benodigde weerstandscapaciteit	450.000	700.000	183.000	633.000	883.000

Beschikbare weerstandscapaciteit

De beschikbare weerstandscapaciteit bestaat uit twee verschillende componenten. Allereerst is de Algemene reserve bouwgrondexploitatie beschikbaar om risico’s op te vangen. Ten tweede kunnen risico’s binnen projecten worden opgevangen als deze gecompenseerd worden door verwachte winsten of als hiervoor binnen de begroting budget beschikbaar is in de vorm van posten onvoorzien.

 

Overigens zal binnen enkele plannen de boekwaarde lager zijn dan de huidige marktwaarde. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de gronden die in erfpacht zijn uitgegeven. Deze zogenaamde stille reserves nemen we voorzichtigheidshalve niet mee bij het bepalen van de beschikbare weerstandscapaciteit.

 

De Algemene reserve bouwgrondexploitatie bedraagt na toevoeging van het resultaat over 2023 € 6.382.370. Deze reserve is direct beschikbaar als capaciteit om risico’s binnen de lopende gemeentelijke grondexploitaties op te vangen. Voor zover deze capaciteit onvoldoende blijkt, moet een beroep gedaan worden op de Algemene reserve. Met een eventuele onttrekking van het surplus van de reserve boven het vastgestelde plafond is hierbij geen rekening gehouden.

 

Het totaal begrote positieve eindresultaat voor de Bouwgronden in exploitatie bedraagt per eind 2023 € 2.480.000.000. Binnen de projecten is voor onvoorziene posten € 79.000 opgenomen. Voor de bepaling van de beschikbare weerstandscapaciteit wordt voorzichtigheidshalve 50% meegenomen in het tegenvallende scenario en 33% in het kritieke scenario. Dit leidt tot een beschikbare capaciteit van € 1.279.000 respectievelijk € 844.000.

 

Samengevat kan de totaal beschikbare weerstandscapaciteit als volgt worden weergegeven:

 

	Begroot	Beschikbare	capaciteit
		Tegenvallend scenario	Kritiek scenario
aandeel van begroot		50%	33%
Winstprognose vanaf 2023	2.480.000	1.240.000	818.400
Post onvoorziene uitgaven	79.000	39.500	26.070
		1.279.500	844.470
Algemene reserve grondexploitatie		6.382.000	6.382.000
Beschikbare weerstandscapaciteit		7.661.500	7.226.470

Weerstandsvermogen grondexploitatie

De verhouding tussen de beschikbare en benodigde weerstandscapaciteit noemen we het weerstandsvermogen. In het tegenvallende scenario is deze verhouding per eind 2023 12,1 (2022: 9,6). In het kritieke scenario is de ratio 8,2 (2022: 7,5). Een ratio tussen de 1,0 en 1,4 wordt als “voldoende” gezien. De beschikbare capaciteit is dan groter dan de benodigde capaciteit. In de vastgestelde Nota Reserves en voorzieningen 2023 is dit als ondergrens voor de minimaal beschikbare reservebuffer aangeduid. Een ratio boven de 2,0 geldt als “uitstekend”. Deze ratio geldt als uitgangspunt voor het plafond van de reserve grondexploitatie.

 

Het weerstandsvermogen is de afgelopen jaren fors verbeterd. Belangrijkste verklaring daarvoor is dat de Algemene reserve bouwgrondexploitatie door de gerealiseerde winsten in de periode 2020 – 2023 is verbeterd. Ook geldt dat de voortgang in projecten zorgt voor nauwkeuriger prognoses over een kortere looptijd, hetgeen resulteert in een daling van de specifieke projectrisico’s.

 

Het weerstandsvermogen binnen de grondexploitatie blijft komende jaren van belang als buffer voor het opvangen van tegenvallende ontwikkelingen. De economische effecten als gevolg de situatie in Oekraïne op de korte tot middellange termijn en de demografische ontwikkelingen op langere termijn zullen mede bepalend zijn voor de resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties. De buffer biedt daarnaast, indien gewenst, ook mogelijkheden om actief in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen.

 

Door de gestegen stichtingskosten van woningen en stijging van investeringskosten in de openbare ruimte staat de betaalbaarheid van woningen onder druk. Hierdoor kunnen tekorten ontstaan in de gemeentelijke grondexploitaties. Het kan ook betekenen dat niet alle kosten voor de inrichting van de openbare ruimte kunnen worden verhaald op een particuliere ontwikkelaar. Er is dan sprake van een publieke onrendabele top. Voor een drietal projecten is daarom in 2023 een beroep gedaan op een bijdrage vanuit de landelijke Woningbouw Impuls 5e tranche. Daarmee kan 50% van het tekort worden afgedekt. Het restant moet door de gemeente (in de vorm van cofinanciering) worden bijgedragen. De Algemene Reserve Grondexploitatie zou hiervoor kunnen worden benut voor zover daarin nog een surplus (boven het plafond) beschikbaar is.

Hieronder volgt per complex een korte toelichting op het verloop van de boekwaarde in 2023 en de verwachte prognose voor komende jaren. Niet alle complexen komen daarbij aan bod, alleen plannen met een boekwaarde of mutaties boven € 250.000 worden genoemd. Voor een compleet overzicht van de gemeentelijke complexen verwijzen we naar de toelichting op de balans (onderdeel Voorraden).

 

Bedrijventerrein Kiefte IV Eibergen
De verkopen op dit terrein liepen in de jaren 2015 tot en met 2020 achter bij de verwachtingen. In 2021 en 2022 zagen we echter lokaal en regionaal een groeiende belangstelling voor bedrijfskavels. Bedroeg de omzet in 2021 nog € 160.000, in 2022 is een verkoopopbrengst van € 725.000 geboekt. In 2023 bedroeg de opbrengst € 303.000. Eind 2023 is nog bijna 1,5 ha uitgeefbaar, waarbij voor een deel van de kavels concrete belangstelling bestaat.

De investeringen in 2023 belopen € 105.000, met name omdat in 2022 gestart is met het woonrijp maken van het plan. Het werk is in 2021 aanbesteed en op basis van het bestek en de definitieve verkaveling is ook de begroting geactualiseerd. Als gevolg van de voorgeschreven systematiek van tussentijdse resultaatbepaling is over 2023 een positief resultaat van € 86.000 verantwoord. Per saldo is de boekwaarde van het complex gedaald van € 2.112.000 eind 2022 tot € 2.018.000 eind 2023.

De aanleg van de N18 en de bijbehorende op- en afritten is ten koste gegaan van het aantal uitgeefbare en bouwrijpe kavels. Eind 2015 is een compensatievoorstel van Rijkswaterstaat ontvangen. In maart 2018 is over de voorwaarden van compensatie en de aankoop van ruilgronden mondeling akkoord bereikt met Rijkswaterstaat. Het traject om te komen tot financiële en notariële afwikkeling duurt helaas veel langer dan verwacht. Afgelopen jaren moesten nog de nodige (aanvullende) bodemonderzoeken worden verricht. De rapportages zijn in 2023 opgeleverd. In 2024 kan dan eindelijk definitieve besluitvorming plaatsvinden over de compensatie en kunnen de betreffende percelen worden overgedragen.

Bedrijventerrein Everskamp Ruurlo
De boekwaarde van dit complex bedraagt eind 2023 € 490.000. Het tempo van verkopen bleef tot enkele jaren geleden achter bij de verwachtingen, mede omdat door ondernemers werd geïnvesteerd in leegkomende bedrijfspanden. In 2023 zijn twee kavels met een totale omvang van 2.470 m² verkocht (vorig jaar 6.050 m²). Er is per eind 2023 nog circa 10.200 m² uitgeefbaar. Voor een deel van deze kavels is eind 2023 concrete belangstelling.

Hondelinkweg Neede
In 2021 zijn alle resterende kavels in het plan verkocht. In 2022 is het bestek voor het woonrijp maken opgesteld en het werk aanbesteed. De werkzaamheden zijn in 2023 uitgevoerd. Naar verwachting kan het complex in 2024 worden afgesloten.

Over 2023 is € 211.000 tussentijdse winst verantwoord, met name doordat het plan als gevolg van de gedane investeringen in 2023 nagenoeg geheel afgerond is (en dus een hoger percentage van het eindresultaat als gerealiseerd kan worden beschouwd). Daarbij moet worden opgemerkt dat in het verleden – wegens de verwachte demografische ontwikkelingen – al een verlies is verantwoord van € 1.070.000. Per saldo kan het gehele project bij benadering budgettair neutraal worden afgesloten.

Regionaal bedrijventerrein De Laarberg
Gebiedsonderneming De Laarberg ontwikkelt het gelijknamige regionale bedrijventerrein. De gemeente Berkelland is samen de gemeente Oost-Gelre aandeelhouder in de opgerichte vennootschappen. Beide gemeenten hebben zich financieel garant gesteld voor € 12,5 miljoen. In de paragraaf “Verbonden partijen” is meer informatie opgenomen.

Het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties [MPG] is een aanvullend instrument in de planning en control cyclus voor de gemeentelijke Bouwgronden in exploitatie.
De financiële uitgangspunten die van belang zijn voor de waardering en resultaatbepaling zijn er in opgenomen. Bovendien is per complex Bouwgrond in exploitatie de geactualiseerde exploitatiebegroting en de resultaatprognose per 1 januari 2024 opgenomen in het MPG.

In de toelichting op de balanspost Voorraden in de jaarrekening 2023 is vermeld dat de totale winstverwachting per 2024 € 2.407.180 bedraagt. Dit bedrag is als volgt samengesteld:

Bouwgrond in exploitatie	Boekwaarde	Uitgaven	Opbrengsten	Resultaat
	31 december 2023 na bestemming	met ingang van 2024	met ingang van 2024	met ingang van 2024
Bedrijventerreinen
Kiefte 4 Eibergen	2.017.517	298.061	2.912.510	596.932
Everskamp Ruurlo	489.709	722.775	1.139.700	-72.784
Woongebieden				0
Zwilbroekseweg Eibergen	-72.749	43.253		29.496
Op de Bleek Eibergen	-11.199	7.388		3.811
Vonderman Noordijk	-150.586	128.356		22.230
Olland Noord Rietmolen	-38.735	24.185		14.550
Hondelinkweg Neede	-6.340	3.377		2.963
De Mölle Haarlo	-45.333	45.377		-44
De Heuver Gelselaar	17.591	108.346	160.000	34.063
Leusinkbrink Ruurlo	-21.912	38.763	25.090	8.239
Elbrink De Heure Borculo	-51.352	77.217	169.250	143.385
Elbrink Leenkamer Borculo	150.307	77.879	1.852.525	1.624.339
Bouwgronden in exploitatie	2.276.918	1.574.977	6.259.075	2.407.180

We wijzen er op dat in bovenstaande opstelling géén rekening is gehouden met rentelasten die het directe gevolg zijn van de voorgeschreven winstbepaling op basis van de Percentage of Completion Methode. Door tussentijdse winstnemingen stijgt de boekwaarde van een complex en dit leidt in volgende jaren tot een hogere rentelast. In het MPG 2024 is dit effect per complex wel becijferd. Totaal leidt dit tot een beperkt nadelig effect van € 40.000 ten opzichte van de geraamde € 2.407.000 winst.