Grondbeleid

• In 2019 zijn de regionale en lokale kwalitatieve toetsingscriteria voor de nieuwbouw van woningen vastgesteld. Deze criteria bieden meer ruimte voor woningbouwplannen die bijdragen aan het oplossen van de huidige mismatch tussen vraag en aanbod in de bestaande woningvoorraad. De extra ruimte voor nieuwbouw biedt mogelijk ook perspectief voor de ontwikkeling van enkele gemeentelijke grondexploitaties.
• In de genoemde criteria ligt de prioriteit bij herstructurering en transformatie van bestaand (leegkomend) vastgoed. Transformatielocaties vergen soms additionele investeringen die de economische uitvoerbaarheid onder druk kunnen zetten. In die gevallen moet mogelijk een beroep gedaan worden op een gemeentelijke bijdrage vanuit de gevormde bestemmingsreserve herstructurering of een provinciale bijdrage vanuit bijvoorbeeld de beschikbare gelden voor Steengoed Benutten. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden kan het ook wenselijk zijn om de gewenste gebiedsontwikkeling als gemeente te realiseren en daarvoor de benodigde grondposities te verwerven.
• Een kwantitatieve en kwalitatieve analyse van het bestaande regionale en lokale aanbod van bedrijventerreinen en de verwachte toekomstige vraag heeft geleid tot een gezamenlijke visie op de verantwoorde ontwikkeling van nieuwe plannen. Dit is vertaald in het Regionaal Programma Werklocaties en is in 2019 door de gemeenten vastgesteld. Het vormt ook voor de provincie Gelderland het kader voor het toetsen van ruimtelijke plannen die in een uitbreiding van de bestaande plancapaciteit voorzien.
• De administratieve voorschriften voor begroting en verantwoording van gemeentelijke grondexploitaties zijn in 2019 geactualiseerd. Deze regels schrijven onder meer voor op welke wijze gedurende de looptijd van een grondexploitatie winst moet worden verantwoord. Daarnaast geldt vanaf 2016 voor economische activiteiten van de gemeente de vennootschapsbelasting. Over winsten van het grondbedrijf moeten we sindsdien belasting betalen.
• In het voorjaar van 2020 is voor het eerst een Meerjaren Perspectief Grondexploitaties [MPG] vastgesteld. Dit MPG is een extra instrument binnen de planning en controlcyclus en beoogt een beter inzicht te geven in de financiële ontwikkeling van de gemeentelijke exploitaties van bouwgrond. Het MPG zal voortaan jaarlijks in het 1e kwartaal aan de gemeenteraad worden aangeboden.

Verwachte resultaten grondexploitaties

In de begroting 2021 is het onderdeel grondexploitatie kostenneutraal opgenomen. Een verklaring daarvoor is dat de uitgaven en inkomsten tijdens de looptijd worden gemuteerd op de boekwaarde van de voorraden Bouwgrond in exploitatie. Winsten worden verantwoord naar rato van de voortgang volgens de ‘percentage of completion’ methodiek die door de commissie BBV is voorgeschreven. Verliezen worden genomen zodra deze voorzienbaar zijn. In de begroting is het uitgangspunt dat winsten en verliezen worden toegevoegd of onttrokken aan de bestemmingsreserve Grondexploitatie. Deze reserve dient tevens als weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s.

Totaal verwachten we op basis van het MPG 2020 voor alle lopende grondexploitaties in 2021 circa € 570.000 uitgaven en € 1.100.000 opbrengsten. Volgens de huidige planningen worden in 2021 drie complexen volledig afgerond. Dat betreffen de woningbouwplannen ‘t Jena in Beltrum, Hofrichter en Zwilbroekseweg (beide Eibergen). Volgens de 'percentage of completion' methode bedraagt de verwachte tussentijdse winst op de bouwgronden in exploitatie in 2021 circa € 250.000. Vertraging in de realisatie van complexen – zowel ten aanzien van investeringen als kavelopbrengsten – leidt bij deze winstbepaling tot lagere tussentijdse winstneming.

De daadwerkelijke exploitatieresultaten zijn sterk afhankelijk van de keuzes die in het kader van de demografische ontwikkelingen worden gemaakt. Ook landelijke maatregelen om de woningmarkt te stimuleren zullen bepalend zijn voor het tempo waarmee (nieuwe) plannen kunnen worden gerealiseerd. Voor de vestiging van nieuwe bedrijven zijn de economische conjunctuur, de fysieke en digitale bereikbaarheid en voldoende arbeidspotentieel belangrijke voorwaarden.

Risico’s grondexploitaties

De algemene reserve grondexploitaties moet eventuele toekomstige tegenvallers op kunnen vangen. Het is daarom belangrijk om een goede inschatting te maken van eventuele risico’s. De hoogte van de reserve grondexploitaties stemmen we daar op af.

De gemeente werkt met een methode van risicomanagement om de kans op toekomstige tegenvallers en meevallers zo goed mogelijk te berekenen en in geld uit te drukken. In de analyse hanteren we scenario’s waarbij gerekend wordt met verschillende marktrisico’s en project-specifieke risico’s. De marktrisico’s omvatten kostenstijgingen (inflatie), daling van gronduitgifteprijzen en vertraging van het uitgiftetempo.

De financiële effecten van de demografische ontwikkelingen op de grondexploitatie zijn globaal becijferd. De omvang van het risico wordt vooral bepaald door de hoogte van de (plan)schadeclaims voor plannen van particuliere ontwikkelaars die mogelijk geen doorgang kunnen vinden. Eind 2019 is vastgesteld dat extra ruimte nodig is voor nieuwe plannen die voorzien in de bouw van woningen waarvoor aantoonbaar behoefte bestaat. Daarbij is ook bepaald dat bestaande plannen moeten worden herbeoordeeld aan de hand van de kwalitatieve criteria. Mogelijk leidt dit bij enkele plannen tot het bijstellen van de visie om de plancapaciteit te beperken en daarmee tot een lager risico op eventuele schadeclaims. De uiteindelijke effecten zijn afhankelijk van de te maken keuzes binnen het gehele woningbouwprogramma, het verloop van onderhandelingen met ontwikkelaars en uitspraken in lopende juridische procedures.

Reserve grondexploitatie in relatie tot becijferde risico’s

De algemene reserve bouwgrondexploitatie bedraagt op 1 januari 2020 € 4.012.000. Het berekende risico ligt – afhankelijk van het scenario - in de bandbreedte van € 3.500.000 tot  € 3.900.000. Het beschikbare weerstandsvermogen kwalificeert als voldoende.

Voorziening afwaardering bouwgrondexploitaties

Bij de jaarrekening 2010 is een voorziening van € 5.000.000 gevormd om een gedeelte van onze bouwgrondexploitaties af te waarderen. Met kosten voor herinrichting van de openbare ruimte of schadeloosstelling van particuliere ontwikkelaars is daarbij nog geen rekening gehouden. Ondertussen is een beperkt aantal complexen afgewaardeerd. De voorziening is medio 2020 nog ruim € 1.525.000 groot.