Grondbeleid

In deze paragraaf komen de uitgangspunten over het gemeentelijke grondbeleid aan de orde. In het jaarverslag staat tot welke resultaten het beleid in 2021 heeft geleid. Ook analyseren we de risico’s die verbonden zijn aan de ontwikkeling van de plannen.

Algemeen grondbeleid

Grondbeleid is geen doel op zich: het exploiteren van grondposities is een middel om doelen te bereiken op de beleidsterreinen woningbouw, bedrijvigheid en werkgelegenheid en de inrichting van de openbare ruimte. In de door de raad vastgestelde nota Grondbeleid staat dat de gemeente kiest voor actief grondbeleid waar dit mogelijk en gewenst is. Ook faciliteert de gemeente particuliere ontwikkelingen door binnen de kaders van de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid mee te werken aan planologische procedures.

De grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening vormt de basis voor het verhalen van de daarmee gemoeide kosten. In de praktijk zet de gemeente Berkelland in op het aangaan van anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers voorafgaande aan het vaststellen van het bestemmingsplan. Met de invoering van de Omgevingswet zal deze werkwijze naar verwachting voortgezet kunnen worden.

Naast wijzigingen in de wetgeving hebben stagnerende marktomstandigheden en de demografische ontwikkelingen afgelopen decennium geleid tot een verschuiving van een actief naar een meer faciliterend grondbeleid. Bij het kunnen ontwikkelen en exploiteren van grondposities vormen de regionale en lokale kwalitatieve toetsingscriteria voor nieuwbouw van woningen en het regionale programma werklocaties het operationele kader. De financiële verantwoording van de exploitaties moet voldoen aan de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV (juli 2019). Ook de fiscale regelgeving rond vennootschaps- en omzetbelasting stellen eisen aan de wijze waarop de administratie is ingericht.

 

Financiële positie

Omdat de gehele looptijd van planvoorbereiding tot en met de verkoop van de laatste kavel en het woonrijp opleveren vaak meerdere jaren duurt, kunnen de verwachte en werkelijke resultaten binnen de grondexploitatie variëren. Kosten kunnen tegenvallen, maar ook de verkoop van kavels kan tegenvallen. De jaren 2008 tot 2018 lieten zien dat de effecten van de economische crisis en de stagnerende woningmarkt hebben geleid tot verliezen op de grondexploitaties. De bestaande woningvoorraad biedt echter onvoldoende aanbod om in de behoefte van specifieke doelgroepen te voorzien. Dit leidt tot een vraag naar extra bouwkavels om het beoogde type woning te realiseren of om de gewenste doorstroming te stimuleren. In 2019 is de prognose van enkele exploitaties als gevolg van deze ontwikkelingen al verbeterd en deze trend heeft zich in de jaren 2020 en 2021 doorgezet.

De lopende grondexploitatie projecten actualiseren we minimaal jaarlijks. In deze paragraaf gaan wij onder het hoofdstuk Jaarverslag 2021 in op de resultaten. Een actueel overzicht van de lopende projecten is in de jaarrekening opgenomen onder de balanspost voorraden, onderdeel Bouwgronden in exploitatie. Grondposities waarbij een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling ontbreekt verantwoorden we met ingang van 2016 volgens de BBV voorschriften onder de post Materiële vaste activa.

 

Reserve bouwgrondexploitatie
Uitgangspunt is dat onze grondexploitatie “selfsupporting” is. Winsten en verliezen moeten elkaar op termijn compenseren. Het product grondexploitatie wordt daarom budgettair neutraal in de begroting opgenomen. Om in de toekomst tegenvallers op te vangen - door verliesgevende ontwikkelingen of optredende risico’s - werken we met een reserve grondexploitaties. Na afloop van elk boekjaar wordt de stand van zaken opgemaakt. Winsten worden dan toegevoegd aan de reserve en verliezen worden onttrokken aan de reserve. Tot 2021 deden we dit pas ná bestemming van het resultaat. Deze werkwijze kon leiden tot (sterk) fluctuerende jaarrekeningresultaten. Bij het vaststellen van de bestuursrapportage 2021 is besloten om de verwerking van winst/verlies in de reserve bouwgrondexploitatie al vóór resultaatbestemming te doen. We schetsen daarmee een beter beeld van de realisatie van de gemeentebegroting.

 

Risicomanagement

De reserve grondexploitaties moet eventuele toekomstige tegenvallers op kunnen vangen. Het is daarom belangrijk om een goede inschatting te maken van eventuele tegenvallers. De hoogte van de reserve grondexploitaties stemmen we daarop af. De gemeente werkt met een methode van risico analyse om het risico op tegenvallende resultaten zo betrouwbaar mogelijk in te schatten. Daarbij beoordelen we marktrisico’s en specifieke project risico’s.

Marktrisico’s bestaan uit kostenstijgingen, daling van grondprijzen en vertraging van de ontwikkelingen. Voor deze factoren worden parameters voor 2 scenario’s gehanteerd. Samen met de specifieke projectrisico’s leidt de berekening tot een inschatting van de bandbreedte waarbinnen de risico’s zich bevinden. Deze bandbreedte geeft een goede inschatting van de benodigde weerstandscapaciteit.

Deze benodigde capaciteit vergelijken we met de beschikbare weerstandscapaciteit. De beschikbare capaciteit bestaat uit meerdere delen. Allereerst bestaat deze capaciteit uit de Algemene reserve grondexploitatie. Daarnaast kunnen risico’s in de toekomst mogelijk worden gecompenseerd door begrote winsten of door in de begroting opgenomen posten voor onvoorziene uitgaven. Voorzichtigheidshalve nemen we slechts een deel van deze begrote ruimte mee voor het bepalen van de aanwezige dekking.

De ratio tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstands-capaciteit geeft een indicatie van het weerstandsvermogen. Verderop in deze paragraaf Grondbeleid lichten we de uitkomsten van deze analyse toe.

Het resultaat van het product Grondexploitatie over het jaar 2021 laat een winst zien van € 1.482.847. In 2020 werd € 1.546.401 winst verantwoord.

De winst is in lijn met het besluit tot vaststelling van de bestuursrapportage 2021 toegevoegd aan de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie.

De inhoud van dit jaarverslag bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• Analyse van het resultaat
• Waardering grondposities per einde boekjaar
• Reserves en voorzieningen ten behoeve van de grondexploitatie
• Risicoanalyse grondexploitatie
• Korte beschouwing van de stand van zaken van de afzonderlijke exploitaties
• Meerjaren Perspectief Grondexploitaties

Dit hoofdstuk behandelt de uitkomsten van de grondexploitatie over het jaar 2021.
De winst over het boekjaar 2021 ad € 1.482.847 is als volgt samengesteld:

Plan	Resultaat	Mutatie	Totaal
		voorziening	resultaat
Overberkel Borculo	-	112.500	112.500
Kiefte 4 Eibergen	253.000	-	253.000
Everskamp Ruurlo	11.000	-	11.000
De Garver Haarlo	58.000	-	58.000
Zwilbroekseweg / Rekkenseweg Eibergen	58.000	-	58.000
Hofrichter Eibergen	86.000	-	86.000
Vonderman Noordijk	29.000	-	29.000
Olland Noord Rietmolen	48.000	-	48.000
Hondelink Neede	364.000	-	364.000
ABCTA terrein Beltrum	-79.000	-	-79.000
De Heuver Gelselaar	11.000	-	11.000
Het Nieuwe Jena Beltrum	4.000	-	4.000
Grutto Beltrum	179.000	-	179.000
Bouwgronden in exploitatie	1.022.000	112.500	1.134.500
Leusinkbrink Ruurlo	-	163.584	163.584
Erfpachtgronden Borculo	173.793	-	173.793
Bedrijfsterrein Russchemors Neede	111.792	-	111.792
Overige complexen per saldo	-4.165	-	-4.165
Algemene kosten	-96.657	-	-96.657
Materiële vaste activa en overige gronden	184.763	163.584	348.347
Totaal resultaat (winst)	1.206.763	276.084	1.482.847

Het positieve resultaat over 2021 is overwegend het gevolg van de verkoop van zowel bedrijfsmatige kavels als percelen voor woningbouw. Over de gehele linie binnen de Bouwgronden in exploitatie zien we dat de positieve tendens uit 2020 zich heeft voortgezet. Enige uitzondering is het plan ABCTA Beltrum: het verantwoorde verlies is het gevolg van extra investeringen die noodzakelijk zijn gebleken om de wateroverlast in de woonwijk te beperken.

 

Het voorgeschreven systeem van winstbepaling (aandeel realisatie van begroot in %) leidt tot resultaatneming bij de complexen Bouwgrond in exploitatie. De gerealiseerde verkoopopbrengsten resulteren in een hoger aandeel dat tussentijds als winst moet worden verantwoord. Ook geldt: als de begroting voor investeringen wordt verlaagd dan neemt het aandeel realisatie toe en daarmee de rekenkundige winst. Dit effect zien we terug bij bedrijventerrein De Kiefte, waar in 2021 het woonrijp maken is aanbesteed en de begroting naar beneden kon worden bijgesteld.

 

Naast de winstneming voor de Bouwgronden in exploitatie is ook een positief resultaat behaald op de (te ontwikkelen) gronden onder de Materiële vaste activa. Zo heeft de verkoop van een viertal percelen in Borculo die belast waren met het recht van erfpacht bijgedragen aan het positieve resultaat. Ook de verkoop van kavels op bedrijventerrein Russchemors in Neede door de particuliere ontwikkelaar heeft geleid tot een positief resultaat als gevolg van de ontvangen exploitatiebijdrage die gekoppeld is aan de omvang van de verkochte bedrijfspercelen.

 

De overige resultaten zijn voornamelijk het gevolg van reguliere activiteiten (uitgaven en verkopen) en jaarlijkse actualisatie van de meerjarenbegroting. Voor zover relevant lichten wij deze uitkomsten per complex verderop in deze paragraaf toe.

De waardering van de ingenomen grondposities per einde boekjaar is als volgt (in €):

	rekening	rekening
	2021	2020
Niet in exploitatie genomen gronden	1.775.336	1.816.510
Erfpachtgronden	41.800	52.025
Overige gronden	313.658	313.658
Subtotaal Materiële vaste activa	2.130.794	2.182.193
Voorraad Bouwgronden in exploitatie	3.616.139	4.408.539
Totaal boekwaarde	5.746.933	6.590.732
Af: voorzieningen voor kosten/verliezen		-112.500
Af: voorziening voor gevolgen krimp	-500.000	-663.584
Totaal balanswaarde	5.246.933	5.814.648

De balanswaarde van de verschillende grondexploitaties is in 2021 afgenomen met € 567.715 van € 5.814.648 naar € 5.246.933. Deze afname is als volgt te specificeren (bedragen in €):

	rekening	rekening
	2021	2020
kapitaallasten (2,05% respectievelijk 2,40%)	72.452	111.132
uren eigen dienst	71.026	94.546
uitgaven op projectbasis	509.822	699.986
compensatievergoeding Leusinkbrink Ruurlo	-	1.675.678
totaal kosten en investeringen	653.300	2.581.342
opbrengsten (verkoop / subsidie)	2.703.862	2.437.256
per saldo af- / toename door exploitatie	-2.050.562	144.086
verantwoord resultaat (excl. bijdrage reserves)	1.482.847	1.546.401
Totaal mutatie balanswaarde	-567.715	1.690.487

De totale balanswaarde van de voorraad Bouwgronden in exploitatie en de overige gronden onder de Materiële vaste activa is in 2021 gedaald, terwijl in 2020 nog een forse toename is verantwoord. Die toename in 2020 was echter met name het gevolg van de verantwoorde compensatievergoeding die overeengekomen werd in het minnelijk akkoord in het project Leusinkbrink Ruurlo.

De boekwaarde van de gronden is door investeringen en ontvangsten per saldo afgenomen met ruim € 2.050.000. Door de resultaatneming in 2021 met € 1.483.000 daalt de balanswaarde in totaal met bijna € 570.000.

De opbrengsten in 2021 zijn onder meer gerealiseerd door kavelverkopen in de woningbouwplannen Hondelink Neede (€ 989.000), Hofrichter Eibergen (€ 312.000) en Grutto Beltrum (€ 309.000). Ook is circa € 300.000 opbrengst gerealiseerd op de bedrijfsterreinen Kiefte Eibergen (€ 165.000) en Everskamp Ruurlo (€ 135.000). Ook zijn in 2021 een aantal erfpachtpercelen in Borculo verkocht voor € 186.000.

Voor een nadere specificatie van de balanswaarden en de verantwoorde resultaten voor de lopende projecten verwijzen we naar de toelichting op de balans in de jaarrekening, onderdeel Bouwgronden in exploitatie onder voorraden.

In dit hoofdstuk komt het verloop van de reserve bouwgrondexploitatie aan bod. Ook lichten we de mutaties en de stand van de gevormde voorzieningen toe. Binnen de grondexploitatie maken we onderscheid tussen verliesvoorzieningen voor individuele projecten en een algemene voorziening voor de afwaardering van gemeentelijke grondexploitaties als gevolg van de demografische ontwikkelingen.

 

Algemene reserve bouwgrondexploitatie en resultaatbestemming 2021

De algemene reserve bouwgrondexploitatie bedroeg per eind 2020 € 4.011.829. De winst over 2020 ad € 1.101.000 (zijnde € 1.546.000 totaal minus € 445.000 resultaat uit de verkoop van de Willibrordusschool Ruurlo) is conform het raadsbesluit bij het vaststellen van de jaarrekening 2020 ten gunste van de Algemene reserve bouwgrondexploitatie gebracht. Per 1 januari 2021 bedraagt de reserve € 5.112.829.

In de jaarrekening 2021 is verwerkt dat de winst over 2021 van € 1.482.847 toegevoegd wordt aan de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie. Daarmee bedraagt de reserve voor Bouwgrondexploitatie – die nodig is om verliesgevende exploitaties en risico’s in het grondbedrijf op te vangen – per eind 2021 € 6.595.676.

 

Voorzieningen individuele projecten grondexploitatie

De voorziening voor individuele projecten is noodzakelijk om verwachte verliezen op dat specifieke plan in de toekomst op te vangen. De benodigde voorziening wordt jaarlijks berekend op basis van de geactualiseerde exploitatiebegroting. De voorziening komt overeen met de hoogte van het verwachte toekomstige tekort, berekend tegen netto contante waarde. We berekenen deze waarde tegen een discontovoet van 2%.

Er zijn per eind 2021 geen complexen Bouwgrond in exploitatie waarvoor een verlies wordt begroot. 

 

Voorziening afwaarderen grondexploitaties door demografische ontwikkelingen

Per eind 2021 is nog € 500.000 beschikbaar. Dit bedrag wordt aangehouden om onverhoopt nadelige fiscale effecten als gevolg van het minnelijk akkoord met ontwikkelaar Exploitatiemaatschappij Leusinkbrink BV op te vangen.

Dit hoofdstuk maakt inzichtelijk op welke wijze de risico-omvang van projecten binnen de grondexploitatie is becijferd. De omvang van een risico is het product van het effect en de kans dat dit zich voordoet. Het risico wordt afgezet tegen de aanwezige mogelijkheden om tegenvallers binnen de projecten op te vangen. De risico’s die niet binnen de projecten zelf kunnen worden opgevangen vormen samen de benodigde weerstandscapaciteit. Het bedrag dat beschikbaar is voor het opvangen van risico’s noemen we de beschikbare weerstandscapaciteit. De benodigde capaciteit zetten we af tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De verhouding tussen deze beide termen – het weerstandsvermogen - bepaalt in welke mate de gemeente in staat is om de risico’s die samenhangen met het exploiteren van grondposities af te dekken.

 

Bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit

Voor het bepalen van risico’s binnen de grondexploitatie is een model ontwikkeld. In dit model maken we onderscheid tussen 2 typen risico’s. We onderkennen marktrisico’s en specifieke projectgebonden risico’s.

Voor het bepalen van de omvang van marktrisico’s hanteren we parameters voor kostenstijgingen, daling van opbrengsten en vertraging van de ontwikkeling. Uitgangspunt voor deze berekening is de geactualiseerde begroting per complex Bouwgrond in exploitatie. In deze begrotingen is uitgegaan van zo realistisch mogelijke ramingen voor nog te maken kosten en verwachte opbrengsten. Voor het bepalen van de omvang van risico’s zijn vervolgens 2 scenario’s doorgerekend. Een scenario met tegenvallende ontwikkelingen en een scenario 'kritiek'.

Voor de strategische grondposities die sinds 2016 verantwoord worden onder de Materiële vaste activa (voorheen Niet in exploitatie genomen gronden) hanteren we een percentage van de boekwaarde om het marktrisico te bepalen.

In onderstaande tabel zijn de gehanteerde parameters voor de bepaling van de omvang van de marktrisico’s weergegeven.

Effecten voor bepaling marktrisico	Scenario
	tegenvallend	kritiek
Bouwgronden in exploitatie
Jaarlijkse kostenstijging boven inflatieniveau	10%	20%
Daling opbrengstverwachting	5%	10%
Vertraging looptijd in jaren	3	7
Kans op gezamenlijk optreden van deze effecten	50%	33%
Materiële vaste activa
Percentage van de boekwaarde strategische gronden	5%	10%

In de exploitatiebegrotingen houden we rekening met prijsindexatie over de verwachte uitgaven. Over 2022 rekenen we op 4% inflatie en over de jaren 2023 en 2024 op 3%. Met ingang van 2025 hanteren we het langjarig gemiddelde inflatiecijfer van 2%. De onzekerheid op de markt als gevolg van corona en de situatie in Oekraïne hebben we vertaald in een hoger risicoprofiel. In het model hanteren we nu een risico van 10% respectievelijk 20% kostenstijging bovenop de begrote prijsstijging. Ter vergelijk: vorig jaar hanteerden we 3% respectievelijk 8%.

De parameters voor de bepaling van het risico op daling van de opbrengsten en vertraging van de looptijd zijn ongewijzigd ten opzichte van 2020.

De effecten worden per complex Bouwgrond in exploitatie opgeteld. Omdat het niet realistisch is dat al deze effecten zich in alle plannen tegelijkertijd en gezamenlijk voordoen, kwantificeren we het risico door het totale effect met een kans van 50% respectievelijk 33% te vermenigvuldigen. Deze percentages zijn de afgelopen jaren ook gebruikt.

Voor specifieke projectrisico’s is een inschatting gemaakt van mogelijk negatieve effecten die zich binnen dat plan kunnen voordoen naast de al becijferde marktrisico’s. Nadelige effecten met een kans groter dan 50% worden in de exploitatiebegroting zelf verwerkt en leiden daarom niet tot een extra risico.

De totale risico-omvang is in het tegenvallende scenario ingeschat op € 790.000. In het kritieke scenario komt de berekening op basis van bovengenoemde parameters uit op € 1.090.000. In onderstaande tabel is dit gespecificeerd:

	marktrisico		project	totaal risico
	tegenvallend	kritiek	specifiek	tegenvallend	kritiek
Bouwgronden in exploitatie	513.000	725.000	50.000	563.000	775.000
Materiële vaste activa	89.000	177.000	138.000	227.000	315.000
Benodigde weerstandscapaciteit	602.000	902.000	188.000	790.000	1.090.000

Beschikbare weerstandscapaciteit

De beschikbare weerstandscapaciteit bestaat uit 2 verschillende componenten. Allereerst is de Algemene reserve bouwgrondexploitatie beschikbaar om risico’s op te vangen. Ten tweede kunnen risico’s binnen projecten worden opgevangen als deze gecompenseerd worden door verwachte winsten of als hiervoor binnen de begroting budget beschikbaar is in de vorm van posten onvoorzien.

Overigens zal binnen enkele plannen de boekwaarde lager zijn dan de huidige marktwaarde. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de gronden die in erfpacht zijn uitgegeven. Deze zogenaamde stille reserves nemen we voorzichtigheidshalve niet mee bij het bepalen van de beschikbare weerstandscapaciteit.

De Algemene reserve bouwgrondexploitatie bedraagt na toevoeging van het resultaat over 2021 € 6.595.676. Deze reserve is direct beschikbaar als capaciteit om risico’s binnen de lopende gemeentelijke grondexploitaties op te vangen. Voor zover deze capaciteit onvoldoende blijkt, moet een beroep gedaan worden op de Algemene reserve.

Het totaal begrote positieve eindresultaat voor de Bouwgronden in exploitatie bedraagt per 2022 € 1.722.000. Binnen de projecten is voor onvoorziene posten € 99.000 opgenomen. Voor de bepaling van de beschikbare weerstandscapaciteit wordt voorzichtigheidshalve 50% meegenomen in het tegenvallende scenario en 33% in het kritieke scenario. Dit leidt tot een beschikbare capaciteit van € 910.000 respectievelijk € 600.000.

Samengevat kan de totaal beschikbare weerstandscapaciteit als volgt worden weergegeven:

	begroot	beschikbare capaciteit
		tegenvallend	kritiek
aandeel van begroot		50%	33%
Winstprognose vanaf 2022	1.722.000	861.000	568.000
Post onvoorziene uitgaven	99.000	49.000	32.000
		910.000	600.000
Algemene reserve grondexploitatie		6.596.000	6.596.000
Beschikbare weerstandscapaciteit per scenario		7.506.000	7.196.000

Weerstandsvermogen grondexploitatie

De verhouding tussen de beschikbare en benodigde weerstandscapaciteit noemen we het weerstandsvermogen. In het tegenvallende scenario is deze verhouding per eind 2021 9,5 (2020: 5,0). In het kritieke scenario is de ratio 6,6 (2020: 3,6). Een ratio tussen de 1,0 en 1,4 wordt als 'voldoende' gezien. De beschikbare capaciteit is dan groter dan de benodigde capaciteit. Een ratio boven de 2,0 geldt als 'uitstekend'.

Het weerstandsvermogen is in 2021 fors verbeterd. Belangrijkste verklaring daarvoor is dat de Algemene reserve bouwgrondexploitatie door de gerealiseerde winsten in 2020 en 2021 is verbeterd. Ook geldt dat de voortgang in projecten zorgt voor nauwkeuriger prognoses over een kortere looptijd, hetgeen resulteert in een daling van de specifieke projectrisico’s.

Het weerstandsvermogen binnen de grondexploitatie blijft komende jaren van belang als buffer voor het opvangen van tegenvallende ontwikkelingen. De economische effecten als gevolg van corona en de situatie in Oekraïne op de korte tot middellange termijn en de demografische ontwikkelingen op langere termijn zullen mede bepalend zijn voor de resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties. De buffer biedt daarnaast, indien gewenst, ook mogelijkheden om actief in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen.

Hieronder volgt per complex een korte toelichting op het verloop van de boekwaarde in 2021 en de verwachte prognose voor komende jaren. Niet alle complexen komen daarbij aan bod, alleen plannen met een boekwaarde of mutaties boven € 250.000 worden genoemd. Voor een compleet overzicht van de gemeentelijke complexen verwijzen we naar de toelichting op de balans (onderdeel Voorraden).

Bedrijventerrein Kiefte IV Eibergen
De verkopen op dit terrein liepen de laatste jaren achter bij de verwachtingen. In 2019 bedroegen de verkoopopbrengsten nog € 303.000, maar in 2020 zijn geen kavels verkocht. In 2021 zien we echter lokaal en regionaal een groeiende belangstelling voor bedrijfskavels. In 2021 heeft dit geleid tot een verkoopopbrengst van € 160.000. Eind 2021 zijn de meeste kavels gereserveerd en worden hiervoor de verkoopovereenkomsten en bouwplannen voorbereid.

De investeringen in 2021 belopen € 120.000, met name omdat gestart is met het woonrijp maken van het plan. Het werk is in 2021 aanbesteed en op basis van het bestek en de definitieve verkaveling is ook de begroting geactualiseerd. Als gevolg van de voorgeschreven systematiek van tussentijdse resultaatbepaling is over 2021 een positief resultaat van € 253.000 verantwoord. Per saldo is de boekwaarde van het complex mede hierdoor gestegen van € 2.365.000 eind 2020 tot € 2.606.000 eind 2021.

De aanleg van de N18 en de bijbehorende op- en afritten is ten koste gegaan van het aantal uitgeefbare en bouwrijpe kavels. Eind 2015 is een compensatievoorstel van Rijkswaterstaat ontvangen. In maart 2018 is over de voorwaarden van compensatie en de aankoop van ruilgronden mondeling akkoord bereikt met Rijkswaterstaat. Het traject om te komen tot financiële en notariële afwikkeling duurt helaas veel langer dan verwacht. In de begroting was verondersteld dat de gemeente in 2021 gecompenseerd zou worden voor het verlies aan grondverkopen. De afstemming over alle te ruilen percelen heeft in 2021 geleid tot een aangepast eindconcept van de ruilovereenkomst. Zodra de benodigde bodemonderzoeken ook zijn afgerond kan hierover in 2022 definitieve besluitvorming plaatsvinden en kunnen de betreffende percelen worden overgedragen.

 

Bedrijventerrein Everskamp Ruurlo
De boekwaarde van dit complex bedraagt eind 2021 € 1.229.000. Het tempo van verkopen bleef afgelopen jaren achter bij de verwachtingen, mede omdat door ondernemers werd geïnvesteerd in leegkomende bedrijfspanden. In 2021 zijn 2 percelen van 988 en 476 m² verkocht. Er is per eind 2021 nog circa 18.700 m² uitgeefbaar. Het geschatte uitgiftetempo volgens de vorige begroting bedroeg gemiddeld 1.500 m2 per jaar, waardoor na 10 jaar looptijd nog bouwrijp bedrijfsterrein zou resteren. In 2021 zijn de afzetprognoses sterk verbeterd, onder meer door de inspanningen van het Team Economie. Voor circa twee derde van de kavels is eind 2021 concrete belangstelling.

 

Hofrichter Eibergen
In 2021 zijn de laatste 2 kavels in het plan verkocht. De opbrengst bedroeg € 312.000. Over 2021 is € 86.000 winst verantwoord. De boekwaarde eind 2021 bedraagt € 12.000 negatief. Naar verwachting kan het complex in 2022 administratief worden afgesloten.

 

Hondelinkweg Neede
In 2021 zijn alle resterende kavels in het plan verkocht. Dit resulteerde in een verkoopopbrengst van € 988.000. De investeringen bedroegen slechts € 10.000. Na realisatie van de woningen zal het plan woonrijp worden gemaakt. Naar verwachting kan het complex in 2023 administratief worden afgesloten.

Over 2021 is € 364.000 winst verantwoord (in de jaren daarvoor totaal € 410.000). Daarbij moet wel worden opgemerkt dat in het verleden – wegens de verwachte demografische ontwikkelingen – al een verlies is verantwoord van € 1.070.000. Met een resterende winstverwachting van circa € 210.000 kan het gehele project bij benadering budgettair neutraal worden afgesloten.

De boekwaarde per eind 2021 – na winstname – bedraagt € 467.000 negatief. Deze ruimte is toereikend om de begrote investeringen ad € 260.000 te dekken. Het verschil kan dan naar verwachting in 2023 als winst worden genomen.

 

De Heuver in Gelselaar
De boekwaarde van het plan De Heuver in Gelselaar bedroeg eind 2020 € 319.000. In 2021 zijn de agrarisch bestemde gronden verkocht als onderdeel van een ruiling om het gedenkbos in Geesteren te kunnen realiseren. De verkoopopbrengst bedroeg € 103.000 waarvan € 30.000 is ingezet voor de ruiling. In 2021 is € 11.000 winst verantwoord. De boekwaarde van het plan bedraagt per eind 2021 € 290.000.

De 3 beschikbare kavels voor woningbouw zijn eind 2021 gereserveerd. De verkoopovereenkomsten zijn in voorbereiding. Mogelijk kan de overdracht van deze kavels al in 2022 plaatsvinden. We merken echter dat kopers in de huidige markt moeite ondervinden bij het realiseren en financieren van de bouwplannen door de sterk gestegen kosten en onzekere levertijden. Om die reden is de opbrengst voorzichtigheidshalve begroot voor de jaren 2022-2024.

Regionaal bedrijventerrein De Laarberg
Gebiedsonderneming De Laarberg ontwikkelt het gelijknamige regionale bedrijventerrein. De gemeente Berkelland is samen de gemeente Oost-Gelre aandeelhouder in de opgerichte vennootschappen. Beide gemeenten hebben zich financieel garant gesteld voor € 12,5 miljoen. In de paragraaf “Verbonden partijen” is meer informatie opgenomen.

In een gemeenteraadsvergadering (in juni) wordt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022 behandeld. Dit Meerjaren Perspectief Grondexploitaties [MPG] is een aanvullend instrument in de planning en control cyclus voor de gemeentelijke Bouwgronden in exploitatie. De financiële uitgangspunten die van belang zijn voor de waardering en resultaatbepaling zijn er in opgenomen. Bovendien is per complex Bouwgrond in exploitatie de geactualiseerde exploitatiebegroting en de resultaatprognose per 1 januari 2022 opgenomen in het MPG.

In de toelichting op de balanspost Voorraden in de jaarrekening 2021 is vermeld dat de totale winstverwachting per 2022 € 1.719.000 bedraagt. Dit bedrag is als volgt samengesteld:

Bouwgrond in exploitatie	Boekwaarde	Uitgaven	Opbrengsten	Resultaat
	31 december 2021 na bestemming	met ingang van 2021	met ingang van 2021	met ingang van 2021
Bedrijventerreinen
Kiefte 4 Eibergen	2.606.948	489.432	3.950.750	854.370
Everskamp Ruurlo	1.228.953	676.427	1.915.721	10.341
Woongebieden
De Garver Haarlo	133.777	24.086	300.150	142.287
Zwilbroekseweg Eibergen	-73.276	44.044		29.232
Hofrichter Eibergen	-12.178	9.166		3.012
Op de Bleek Eibergen	-13.949	9.793		4.156
Vonderman Noordijk	87.171	110.103	255.750	58.476
Olland Noord Rietmolen	-9.075	52.237	109.800	66.638
Hondelinkweg Neede	-467.319	257.124		210.195
ABCTA terrein Beltrum	-93.772	69.446		24.326
De Mölle Haarlo	-41.499	44.501		-3.002
De Heuver Gelselaar	290.591	131.528	482.125	60.006
Leusinkbrink Ruurlo	3.615	57.312	68.050	7.123
Het Nieuwe Jena Beltrum	-68.833	59.181		9.652
Elbrink De Heure Borculo	131.303	252.337	556.339	172.699
Grutto Beltrum	-86.318	16.987		69.331
Bouwgronden in exploitatie	3.616.139	2.303.705	7.638.685	1.718.842

We wijzen er op dat in bovenstaande opstelling géén rekening is gehouden met rentelasten die het directe gevolg zijn van de voorgeschreven winstbepaling op basis van de Percentage of Completion Methode. Door tussentijdse winstnemingen stijgt de boekwaarde van een complex en dit leidt in volgende jaren tot een hogere rentelast. In het MPG 2022 is dit effect per complex wel becijferd. Totaal leidt dit tot een nadelig effect van € 90.000 ten opzichte van de geraamde € 1.719.000 winst.