Grondbeleid

In deze paragraaf komen de uitgangspunten over het gemeentelijke grondbeleid aan de orde. In het jaarverslag staat tot welke resultaten het beleid in 2020 heeft geleid. Ook analyseren we de risico’s die verbonden zijn aan de ontwikkeling van de plannen.

Algemeen grondbeleid
Grondbeleid is geen doel op zich: het exploiteren van grondposities is een middel om doelen te bereiken op de beleidsterreinen woningbouw, bedrijvigheid en werkgelegenheid en de inrichting van de openbare ruimte. In de door de raad vastgestelde nota Grondbeleid staat dat de gemeente kiest voor actief grondbeleid waar dit mogelijk en gewenst is. Ook faciliteert de gemeente particuliere ontwikkelingen door binnen de kaders van de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid mee te werken aan planologische procedures.

De grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening vormt de basis voor het verhalen van de daarmee gemoeide kosten. In de praktijk zet de gemeente Berkelland in op het aangaan van anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers voorafgaande aan het vaststellen van het bestemmingsplan. Als de gemeente niet tot de gewenste afspraken over kostenverhaal kan komen, fungeert het exploitatieplan als publiekrechtelijk instrument om de exploitatiebijdrage via de omgevingsvergunning te verhalen. Tot op heden heeft de gemeente Berkelland nog geen exploitatieplan hoeven vast te stellen.

Naast wijzigingen in de wetgeving hebben stagnerende marktomstandigheden en de demografische ontwikkelingen afgelopen jaren geleid tot een verschuiving van een actief naar een meer faciliterend grondbeleid. Bij het kunnen ontwikkelen en exploiteren van grondposities vormen de regionale en lokale kwalitatieve toetsingscriteria voor nieuwbouw van woningen en het regionale programma werklocaties het operationele kader. De financiële verantwoording van de exploitaties moet voldoen aan de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV (juli 2019). Ook de fiscale regelgeving rond vennootschaps- en omzetbelasting stellen eisen aan de wijze waarop de administratie is ingericht.

Financiële positie
Omdat de gehele looptijd van planvoorbereiding tot en met de verkoop van de laatste kavel en het woonrijp opleveren vaak meerdere jaren duurt, kunnen de verwachte en werkelijke resultaten binnen de grondexploitatie variëren. Kosten kunnen tegenvallen, maar ook de verkoop van kavels kan tegenvallen. De jaren 2008 tot 2018 lieten zien dat de effecten van de economische crisis en de stagnerende woningmarkt hebben geleid tot verliezen op de grondexploitaties. De bestaande woningvoorraad biedt echter onvoldoende aanbod om in de behoefte van specifieke doelgroepen te voorzien. Dit leidt tot een vraag naar extra bouwkavels om het beoogde type woning te realiseren of om de gewenste doorstroming te stimuleren. In 2019 is de prognose van enkele exploitaties als gevolg van deze ontwikkelingen verbeterd en deze trend heeft zich in 2020 doorgezet.

De lopende grondexploitatie projecten actualiseren we minimaal jaarlijks. In 2020 heeft dit niet geleid tot actualisering van de grondprijzen. In deze paragraaf gaan wij onder het hoofdstuk Jaarverslag 2020 in op de resultaten. Een actueel overzicht van de lopende projecten is in de jaarrekening opgenomen onder de balanspost voorraden, onderdeel Bouwgronden in exploitatie. Grondposities waarbij een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling ontbreekt verantwoorden we met ingang van 2016 volgens de BBV voorschriften onder de post Materiële vaste activa.

Reserve bouwgrondexploitatie
Uitgangspunt is dat onze grondexploitatie “selfsupporting” is. Winsten en verliezen moeten elkaar op termijn compenseren. Het product grondexploitatie wordt daarom budgettair neutraal in de begroting opgenomen. Om in de toekomst tegenvallers op te vangen werken we met een reserve grondexploitaties. Aan het eind van elk jaar wordt de stand van zaken opgemaakt. Winsten worden dan in beginsel toegevoegd aan de reserve en verliezen worden onttrokken aan de reserve. De gemeenteraad besluit over de wijze van resultaatbestemming bij het vaststellen van de jaarrekening.

Risicomanagement
De reserve grondexploitaties moet eventuele toekomstige tegenvallers op kunnen vangen. Het is daarom belangrijk om een goede inschatting te maken van eventuele tegenvallers. De hoogte van de reserve grondexploitaties stemmen we daarop af. De gemeente werkt met een methode van risico analyse om het risico op tegenvallende resultaten zo betrouwbaar mogelijk in te schatten. Daarbij beoordelen we marktrisico’s en specifieke project risico’s.

Marktrisico’s bestaan uit kostenstijgingen, daling van grondprijzen en vertraging van de ontwikkelingen. Voor deze factoren worden parameters voor 2 scenario’s gehanteerd. Samen met de specifieke projectrisico’s leidt de berekening tot een inschatting van de bandbreedte waarbinnen de risico’s zich bevinden. Deze bandbreedte geeft een goede inschatting van de benodigde weerstandscapaciteit.

Deze benodigde capaciteit vergelijken we met de beschikbare weerstandscapaciteit. De beschikbare capaciteit bestaat uit meerdere delen. Allereerst bestaat deze capaciteit uit de Algemene reserve grondexploitatie. Daarnaast kunnen risico’s in de toekomst mogelijk worden gecompenseerd door begrote winsten of door in de begroting opgenomen posten voor onvoorziene uitgaven. Voorzichtigheidshalve nemen we slechts een deel van deze begrote ruimte mee voor het bepalen van de aanwezige dekking.

De ratio tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstands-capaciteit geeft een indicatie van het weerstandsvermogen. Verderop in deze paragraaf Grondbeleid lichten we de uitkomsten van deze analyse toe.

Het resultaat van het product Grondexploitatie over het jaar 2020 laat een winst zien van € 1.546.401. In 2019 werd € 793.203 winst verantwoord.

Voorgesteld wordt om het deel van de winst dat samenhangt met de verkoop van de Willibrordusschool in Ruurlo ter hoogte van € 445.000 toe te voegen aan de bestemmingsreserve Onderwijshuisvesting. We stellen voor om de resterende winst ad € 1.101.401 toe te voegen aan de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie. In deze paragraaf is dit voorstel van resultaatbestemming al verwerkt.

De inhoud van dit jaarverslag bestaat uit de volgende hoofdstukken:
I Analyse van het resultaat 2020
II Waardering grondposities per eind 2020
III Reserves en voorzieningen ten behoeve van de grondexploitatie
IV Risico analyse grondexploitatie
V Korte beschouwing van de stand van zaken van de afzonderlijke exploitaties
VI Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021.

Dit hoofdstuk behandelt de uitkomsten van de grondexploitatie over het jaar 2020. 
De winst over het boekjaar 2020 ad € 1.096.401 is als volgt samengesteld:

Plan	Resultaat	Mutatie voorziening	Totaal resultaat
Kiefte 4 Eibergen	-25.000		-25.000
Everskamp Ruurlo		450.000	450.000
De Garver Haarlo	100.000		100.000
Zwilbroekseweg / Rekkenseweg Eibergen	1.000		1.000
Hofrichter Eibergen	-26.000		-26.000
KTV Eibergen	141.000		141.000
Vonderman Noordijk	19.000		19.000
Olland Noord Rietmolen	116.000		116.000
Hondelink Neede	47.000		47.000
ABCTA terrein Beltrum	18.000		18.000
De Heuver Gelselaar	10.000	100.000	110.000
Leusinkbrink Ruurlo	-250.000	250.000	0
Het Nieuwe Jena Beltrum	35.000		35.000
Bouwgronden in exploitatie	186.000	800.000	986.000
Willibrordusschool Ruurlo	445.905		445.905
Leusinkbrink Ruurlo, kavels westzijde Brinklaan	-614.567	614.567	0
Erfpachtgronden Borculo	173.699		173.699
Bedrijfsterrein Russchemors Neede	26.313		26.313
Overige complexen per saldo	-8.621		-8.621
Algemene kosten	-76.893		-76.893
Materiële vaste activa en overige gronden	-54.166	614.567	560.401
Totaal resultaat (winst)	131.834	1.414.567	1.546.401

Korte toelichting op het resultaat over 2020

Het positieve resultaat over 2020 is overwegend het gevolg van de verkoop van de voormalige Willibrordusschool in Ruurlo. Daarnaast is de in 2018 gevormde voorziening voor de langlopende exploitatie van bedrijfsterrein Everskamp in Ruurlo in vrijgevallen ten gunste van het resultaat. Ook de verkoop van een vijftal percelen in Borculo die belast waren met het recht van erfpacht heeft aan het positieve resultaat bijgedragen.

Daarnaast heeft de verkoop van bouwkavels in plannen Olland Noord Rietmolen, Hondelink Neede en het Nieuwe Jena Beltrum bijgedragen aan de winst. Ook leidt het voorgeschreven systeem van winstbepaling (in % naar rato van de realisatie) tot resultaatneming bij de complexen Bouwgrond in exploitatie. Dit zien we onder meer bij het plan KTV Eibergen (Op de Bleek), waar afgelopen jaar veel voortgang is geboekt. Het effect van tussentijdse winstneming doet zich ook voor bij het plan Garver in Haarlo, waar als gevolg van de woningbouw opgave toch tot uitgifte van de laatste 3 kavels wordt overgegaan. De aantrekkende woningmarkt heeft in 2020 ook geleid tot meer vertrouwen in de afzetpotentie van de kavels in Heuver Gelselaar, waardoor de eerder gevormde verliesvoorziening vrij is gevallen.

Verder moet worden opgemerkt dat het minnelijke akkoord dat eind 2020 is bereikt met de exploitant van Leusinkbrink in Ruurlo, in de jaarcijfers is verwerkt. Per saldo leidt de overeengekomen compensatievergoeding tot een verlies van circa € 865.000. Dit verlies dekken we door hiervoor de gevormde voorziening voor het afwaarderen van grondexploitaties als gevolg van demografische ontwikkelingen aan te wenden.

De overige resultaten zijn voornamelijk het gevolg van reguliere activiteiten (uitgaven en verkopen) en jaarlijkse actualisatie van de meerjarenbegroting. Voor zover relevant lichten wij deze uitkomsten per complex verderop in deze paragraaf toe.

De waardering van de ingenomen grondposities per einde boekjaar is als volgt (in €):

	Rekening 2020	Rekening 2019
Niet in exploitatie genomen gronden	1.816.510	915.796
Erfpachtgronden	52.025	67.700
Overige gronden	313.658	344.203
Subtotaal materiële vaste activa	2.182.193	1.327.699
Voorraad bouwgronden in exploitatie	4.408.539	4.987.113
Totaal boekwaarde	6.590.732	6.314.812
Af: voorzieningen voor kosten/verliezen	-112.500	-662.500
Af: voorziening voor gevolgen krimp	-663.584	-1.528.151
Totaal balanswaarde	5.814.648	4.124.161

De balanswaarde van de verschillende grondexploitaties is in 2020 toegenomen met € 1.690.487 van € 4.124.161 naar € 5.814.648. Deze toename is als volgt te specificeren (bedragen in €):

	Rekening 2020	Rekening 2019
Kapitaallasten (2,05% respectievelijk 2,40%)	111.132	118.877
Uren eigen dienst	94.546	67.288
Uitgaven op projectbasis	699.986	677.711
Compensatievergoeding Leusinkbrink Ruurlo	1.675.678
Totaal kosten en investeringen	2.581.342	863.876
Opbrengsten (verkoop / subsidie)	2.437.256	1.695.404
Per saldo af- / toename door exploitatie	144.086	-831.528
Verantwoord resultaat (excl. bijdrage reserves)	1.546.401	793.203
Totaal mutatie balanswaarde	1.690487	-38.325

De totale balanswaarde van de voorraad Bouwgronden in exploitatie en de overige gronden onder de Materiële vaste activa is in 2020 fors gestegen. De boekwaarde van de gronden is door investeringen en ontvangsten per saldo toegenomen met bijna € 145.000. Door de resultaatneming in 2020 met € 1.546.000 stijgt de balanswaarde in totaal met ruim € 1.690.000.

De stijging van de investeringen ten opzichte van 2019 is vooral te verklaren door de overeengekomen compensatievergoeding voor de exploitant van Leusinkbrink in Ruurlo. De opbrengsten in 2020 zijn onder meer gerealiseerd door kavelverkopen in de plannen Everskamp Ruurlo (€ 265.000), Olland Noord Rietmolen (€ 225.000), Hondelink Neede (€ 149.000), Jena Beltrum (€ 332.000) en Leusinkbrink Ruurlo (€ 380.000). Daarnaast zijn 2 panden verkocht, te weten boerderij Heuver in Gelselaar (€ 165.000) en de voormalige Willibrordusschool in Ruurlo (€ 615.000). Ook zijn in 2020 een aantal erfpachtpercelen in Borculo verkocht voor € 190.000.

Voor een nadere specificatie van de balanswaarden en de verantwoorde resultaten voor de lopende projecten verwijzen we naar de toelichting op de balans in de jaarrekening, onderdeel Bouwgronden in exploitatie onder voorraden.

In dit hoofdstuk komt het verloop van de reserve bouwgrondexploitatie aan bod. Ook lichten we de mutaties en de stand van de gevormde voorzieningen toe. Binnen de grondexploitatie maken we onderscheid tussen verliesvoorzieningen voor individuele projecten en een algemene voorziening voor de afwaardering van gemeentelijke grondexploitaties als gevolg van de demografische ontwikkelingen.

Algemene reserve bouwgrondexploitatie en voorstel resultaatbestemming 2020

De algemene reserve bouwgrondexploitatie bedroeg per eind 2019 € 3.218.829. De winst over 2019 ad € 793.000 is conform het raadsbesluit bij het vaststellen van de jaarrekening 2019 ten gunste van de Algemene reserve bouwgrondexploitatie gebracht. Per 1 januari 2020 bedraagt de reserve € 4.011.829.

Voorgesteld wordt om het deel van de winst over het jaar 2020 dat samenhangt met de verkoop van de Willibrordusschool in Ruurlo ter hoogte van € 445.000 toe te voegen aan de bestemmingsreserve Onderwijshuisvesting. De resterende winst ad € 1.101.401 kan toegevoegd worden aan de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie. Daarmee blijft de reserve voor Bouwgrondexploitatie die nodig is om risico’s in het grondbedrijf op te vangen op niveau.

Voorzieningen individuele projecten grondexploitatie

De voorziening voor individuele projecten is noodzakelijk om verwachte verliezen op dat specifieke plan in de toekomst op te vangen. De benodigde voorziening wordt jaarlijks berekend op basis van de geactualiseerde exploitatiebegroting. De voorziening komt overeen met de hoogte van het verwachte toekomstige tekort, berekend tegen netto contante waarde. We berekenen deze waarde tegen een discontovoet van 2,0%.

In 2018 en 2019 was een verliesvoorziening aanwezig voor het plan Everskamp in Ruurlo van € 450.000. Deze voorziening was voorzichtigheidshalve gevormd om een eventuele afwaardering van de resterende boekwaarde na een maximaal toegestane looptijd van 10 jaar op te kunnen vangen. Al naar gelang het uitgiftetempo zou de voorziening de komende jaren naar verwachting geleidelijk kunnen vrijvallen. De accountant acht deze voorziening op dit moment al niet langer noodzakelijk en heeft voorgesteld deze ineens ten gunste van het resultaat 2020 vrij te laten vallen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt.

Ook is een voorziening beschikbaar voor nog te verrichten investeringen voor het woonrijp afronden van bedrijventerrein Overberkel Borculo (€ 112.500). Totaal bedraagt de voorziening voor verliezen op individuele projecten per eind 2020 € 112.500. Eind 2019 was de omvang van de voorziening nog € 662.500. De daling wordt veroorzaakt door het vrijvallen van de verliesvoorziening voor De Heuver in Gelselaar (€ 100.000) en Everskamp Ruurlo (€ 450.000).

Voorziening afwaarderen grondexploitaties door demografische ontwikkelingen

Via het vaststellen van de jaarrekening 2010 is een voorziening van € 5.000.000 gevormd voor het afwaarderen van gemeentelijke grondexploitaties als gevolg van demografische ontwikkelingen. De beschikbare voorziening bedroeg per eind 2019 nog € 1.528.151.

In 2020 is een akkoord bereikt met de exploitant van Leusinkbrink in Ruurlo. Totaal bedraagt de door de gemeente verschuldigde compensatievergoeding € 1.675.678. Ook ziet de gemeente af van haar aandeel in het resultaat van de exploitatie van de plandelen Zoomgebied en Zone Enkeerdlaan. In ruil daarvoor ziet de exploitant af van gezamenlijke ontwikkeling van enkele deelgebieden waarvoor met het oog op de demografische ontwikkelingen tot nu toe geen concrete woningbouwplannen zijn ontwikkeld. De gemeente krijgt op basis van de vaststellingsovereenkomst de volledige regie terug.

De betreffende deelgebieden zijn verantwoord onder de post Materiële vaste activa tegen de getaxeerde marktwaarde. Het verschil tussen de compensatievergoeding en de taxatiewaarde van de gronden is als verlies verantwoord. Dit verlies is gedekt door hiervoor de gevormde voorziening aan te wenden. Per eind 2020 bedraagt de stand van de voorziening nog € 663.584. Deze voorziening kan desnoods worden aangewend om nadelige fiscale effecten op te vangen die samenhangen met de vaststellingsovereenkomst. Hierover vindt in de loop van 2021 afstemming plaats met de belastingdienst. Op basis daarvan moet beoordeeld of de voorziening kan vrijvallen.

Dit hoofdstuk maakt inzichtelijk op welke wijze de risico-omvang van projecten binnen de grondexploitatie is becijferd. De omvang van een risico is het product van het effect en de kans dat dit zich voordoet. Het risico wordt afgezet tegen de aanwezige mogelijkheden om tegenvallers binnen de projecten op te vangen. De risico’s die niet binnen de projecten zelf kunnen worden opgevangen vormen samen de benodigde weerstandscapaciteit. Het bedrag dat beschikbaar is voor het opvangen van risico’s noemen we de beschikbare weerstandscapaciteit. De benodigde capaciteit zetten we af tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De verhouding tussen deze beide termen – het weerstandsvermogen - bepaalt in welke mate de gemeente in staat is om de risico’s die samenhangen met het exploiteren van grondposities af te dekken.

Bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit

Voor het bepalen van risico’s binnen de grondexploitatie is een model ontwikkeld. In dit model maken we onderscheid tussen 2 typen risico’s. We onderkennen marktrisico’s en specifieke projectgebonden risico’s.

Voor het bepalen van de omvang van marktrisico’s hanteren we parameters voor kostenstijgingen, daling van opbrengsten en vertraging van de ontwikkeling. Uitgangspunt voor deze berekening is de geactualiseerde begroting per complex Bouwgrond in exploitatie. In deze begrotingen is uitgegaan van zo realistisch mogelijke ramingen voor nog te maken kosten en verwachte opbrengsten. Voor het bepalen van de omvang van risico’s zijn vervolgens 2 scenario’s doorgerekend. Een scenario met tegenvallende ontwikkelingen en een scenario “kritiek”.

Voor de strategische grondposities die sinds 2016 verantwoord worden onder de Materiële vaste activa (voorheen Niet in exploitatie genomen gronden) hanteren we een percentage van de boekwaarde om het marktrisico te bepalen.

In onderstaande tabel zijn de gehanteerde parameters voor de bepaling van de omvang van de marktrisico’s weergegeven.

Effecten voor bepaling marktisico	Scenario
Bouwgronden in exploitatie	tegenvallend	kritiek
Jaarlijkse kostenstijging boven inflatieniveau	3%	8%
Daling opbrengstverwachting	5%	10%
Vertraging looptijd in jaren	3	7
Kans op gezamenlijk optreden van deze effecten	50%	33%
Materiële vaste activa
Percentage van de boekwaarde strategische gronden	5%	10%

Met ingang van 2020 houden we in de exploitatiebegrotingen rekening met 2% indexatie over de verwachte uitgaven. Het risico op kostenstijging (3%-8%) ligt daarom 2% lager dan voorheen (was 5%-10%). De parameters voor de bepaling van het risico op daling van de opbrengsten en vertraging van de looptijd zijn ongewijzigd ten opzichte van 2019.

De effecten worden per complex Bouwgrond in exploitatie opgeteld. Omdat het niet realistisch is dat al deze effecten zich in alle plannen tegelijkertijd en gezamenlijk voordoen, kwantificeren we het risico door het totale effect met een kans van 50% respectievelijk 33% te vermenigvuldigen. Deze percentages zijn de afgelopen jaren ook gebruikt.

Voor specifieke projectrisico’s is een inschatting gemaakt van mogelijk negatieve effecten die zich binnen dat plan kunnen voordoen naast de al becijferde marktrisico’s. Nadelige effecten met een kans groter dan 50% worden in de exploitatiebegroting zelf verwerkt en leiden daarom niet tot een extra risico.

De totale risico-omvang is in het tegenvallende scenario ingeschat op € 1.226.000. In het kritieke scenario komt de berekening op basis van bovengenoemde parameters uit op € 1.590.000. In onderstaande tabel is dit gespecificeerd:

	Marktrisico		Project	Totaal risico
	tegenvallend	kritiek	specifiek	tegenvallend	kritiek
Bouwgronden in exploitatie	481.000	756.000	515.000	996.000	1.271.000
Materiële vaste activa	92.000	181.000	138.000	230.000	319.000
Benodigde weerstandscapaciteit	573.000	937.000	653.000	1.226.000	1.590.000

Beschikbare weerstandscapaciteit

De beschikbare weerstandscapaciteit bestaat uit 2 verschillende componenten. Allereerst is de Algemene reserve bouwgrondexploitatie beschikbaar om risico’s op te vangen. Ten tweede kunnen risico’s binnen projecten worden opgevangen als deze gecompenseerd worden door verwachte winsten of als hiervoor binnen de begroting budget beschikbaar is in de vorm van posten onvoorzien.

Overigens zal binnen enkele plannen de boekwaarde lager zijn dan de huidige marktwaarde. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de gronden die in erfpacht zijn uitgegeven. Deze zogenaamde stille reserves nemen we voorzichtigheidshalve niet mee bij het bepalen van de beschikbare weerstandscapaciteit.

De Algemene reserve bouwgrondexploitatie bedraagt na de resultaatbestemming over 2020 € 5.113.230. Deze reserve is direct beschikbaar als capaciteit om risico’s binnen de lopende gemeentelijke grondexploitaties op te vangen. Voor zover deze capaciteit onvoldoende blijkt, moet een beroep gedaan worden op de Algemene reserve.

Het totaal begrote positieve eindresultaat voor de Bouwgronden in exploitatie bedraagt per 2021 € 1.960.000. Binnen de projecten is voor onvoorziene posten € 110.000 opgenomen. Voor de bepaling van de beschikbare weerstandscapaciteit wordt voorzichtigheidshalve 50% meegenomen in het tegenvallende scenario en 33% in het kritieke scenario. Dit leidt tot een beschikbare capaciteit van € 1.035.000 respectievelijk € 682.000.

Samengevat kan de totaal beschikbare weerstandscapaciteit als volgt worden weergegeven:

B	Begroot	Beschikbare capaciteit
		Tegenvallend	Kritiek
Aandeel van begroot		50%	33%
Winstprognose vanaf 2021	1.960.000	980.000	646.000
Post onvoorziene uitgaven	110.000	55.000	36.000
		1.035.000	682.000
Algemene reserve grondexploitaties		5.113.000	5.113.000
Beschikbare weerstandscapaciteit per scenario		5.698.000	5.345.000

Weerstandsvermogen grondexploitatie

De verhouding tussen de beschikbare en benodigde weerstandscapaciteit noemen we het weerstandsvermogen. In het tegenvallende scenario is deze verhouding per eind 2020 5,0 (2019: 1,4). In het kritieke scenario is de ratio 3,6 (2019: 1,3). Een ratio tussen de 1,0 en 1,4 wordt als “voldoende” gezien. De beschikbare capaciteit is dan groter dan de benodigde capaciteit. Een ratio boven de 2,0 geldt als “uitstekend”.

Het weerstandsvermogen is in 2020 fors verbeterd. Belangrijkste verklaring daarvoor is dat in het project Leusinkbrink Ruurlo een akkoord met de exploitant is bereikt in het langlopende juridische geschil. Bovendien zijn in dat plan in 2020 voor circa € 3.200.000 opbrengsten uit kavelverkopen gerealiseerd, waardoor het risico op de verstrekte projectfinanciering substantieel is verminderd. Ook speelt een rol dat de gerealiseerde winst over 2020 in andere projecten heeft geleid tot extra weerstandscapaciteit.

Het weerstandsvermogen binnen de grondexploitatie blijft komende jaren van belang als buffer voor het opvangen van tegenvallende ontwikkelingen. De economische effecten als gevolg van Covid-19 op de korte tot middellange termijn en de demografische ontwikkelingen op langere termijn zullen mede bepalend zijn voor de resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties. De buffer biedt daarnaast, indien gewenst, ook mogelijkheden om actief in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen.

Overige risico’s

Afgelopen jaren zijn op basis van de Structuurvisies Wonen voor de 4 grote kernen enkele bestemmingsplannen aangepast. Daarbij is overtollige plancapaciteit voor woningbouw weg bestemd. Dit kan komende jaren leiden tot het moeten uitkeren van planschade aan particuliere grondeigenaren en ontwikkelaars. Voor het risico op planschade als gevolg van het schrappen van bouwmogelijkheden (publiekrechtelijk) of eventuele schadeclaims die het gevolg zijn van aanpassingen van het woningbouwprogramma (privaatrechtelijk) is binnen de gemeentelijke grondexploitatie geen specifieke voorziening gevormd.

Hieronder volgt per complex een korte toelichting op het verloop van de boekwaarde in 2020 en de verwachte prognose voor komende jaren. Niet alle complexen komen daarbij aan bod, alleen plannen met een boekwaarde of mutaties boven € 250.000 worden genoemd. Voor een compleet overzicht van de gemeentelijke complexen verwijzen we naar de toelichting op de balans (onderdeel Voorraden).

Bedrijventerrein Kiefte IV Eibergen
De verkopen op dit terrein lopen de laatste jaren achter bij de verwachtingen. In 2019 bedroegen de verkoopopbrengsten nog € 303.000, maar in 2020 zijn geen kavels verkocht. De investeringen in 2020 belopen € 55.000. Als gevolg van de voorgeschreven systematiek van tussentijdse resultaatbepaling is over 2020 een negatief resultaat van € 25.000 verantwoord. Feitelijk betreft dit een rekenkundige bijstelling van eerdere tussentijdse winstnemingen. Per saldo is de boekwaarde van het complex licht gestegen van € 2.340.000 eind 2019 tot € 2.365.000 eind 2020.

Het tracé besluit voor de N18 geeft aan dat deze rijksweg dwars over een aantal uitgeefbare en bouwrijpe kavels loopt. Eind 2015 is een compensatievoorstel van Rijkswaterstaat ontvangen. In maart 2018 is over de voorwaarden van compensatie en de aankoop van ruilgronden mondeling akkoord bereikt met Rijkswaterstaat. Het traject om te komen tot definitieve financiële en notariële afwikkeling duurt helaas veel langer dan verwacht. In de begroting was verondersteld dat de gemeente in 2020 gecompenseerd zou worden voor het verlies aan grondverkopen. Eind 2020 is een eindconcept van de ruilovereenkomst ontvangen. Besluitvorming hierover zal daarom naar verwachting in 2021 kunnen plaatsvinden.

Bedrijventerrein Everskamp Ruurlo
De boekwaarde van dit complex bedraagt eind 2019 € 1.320.000. Het tempo van verkopen bleef afgelopen jaren achter bij de verwachtingen, mede omdat door ondernemers is geïnvesteerd in leegkomende bedrijfspanden. In 2020 is een perceel van 2.905 m² verkocht. Er is per eind 2020 nog circa 21.500 m² uitgeefbaar.
Het geschatte uitgiftetempo volgens de begroting bedraagt gemiddeld 1.500 m2 per jaar. Na 10 jaar is dan nog circa 6.500 m² bouwrijp bedrijfsterrein uitgeefbaar. De uitgaven voor bouw- en woonrijp maken zijn wel volledig in de komende 10 jaar begroot.

Dit heeft tot gevolg dat er na 10 jaar begrotingstechnisch nog een boekwaarde van ruim € 700.000 resteert. Gerekend met een disconteringsvoet van 2% is de actuele (netto contante) waarde hiervan afgerond € 580.000 per eind 2020. Zoals hiervoor aangegeven, is de in 2018 gevormde voorziening van € 450.000 om het theoretische verlies van deze boekwaarde af te dekken in 2020 vrijgevallen.

In lijn met de BBV voorschriften, die als uitgangspunt een maximale planperiode van 10 jaar hanteren, hebben we wel maatregelen getroffen om het langjarige risico te beperken. Bij het bepalen van het weerstandsvermogen houden we rekening met € 225.000 risico, aanvullend op de normale marktrisico’s. Daarmee is een buffer opgebouwd om tegenvallende verkopen in dit plan op te kunnen vangen.

De Heuver in Gelselaar

De boekwaarde van het plan De Heuver in Gelselaar bedroeg eind 2019 € 460.000. In 2020 is de monumentale boerderij, mede dankzij een provinciale subsidie voor de noodzakelijke restauratiewerkzaamheden, verkocht ten behoeve van de realisatie van twee woningen. De verkoopopbrengst in 2020 bedraagt € 165.000. Nu er na jarenlange stagnatie concreet zicht is op verdere planvorming en ook de behoefte aan extra nieuwbouw van woningen is aangetoond, zet de gemeente opnieuw in op verkoop van de drie naastgelegen bouwkavels.

De aangrenzende agrarische percelen zullen aan de huidige gebruiker worden verkocht in het kader van een ruilverkaveling. De meerwaarde hiervan wordt ingezet als dekking op de verwerving van benodigde gronden voor het gedenkbos in Geesteren.

Door de verbeterde vooruitzichten is de eerder gevormde voorziening voor het opvangen van verliezen niet langer nodig. De vrijval ad € 100.000 is in 2020 ten gunste van het resultaat verantwoord. De boekwaarde van het complex bedraagt per eind 2020 bijna € 320.000.

Leusinkbrink
De gemeente heeft in 2001 een overeenkomst gesloten met Exploitatiemaatschappij Leusinkbrink BV voor de ontwikkeling van het gebied Leusinkbrink te Ruurlo. Gemeente en exploitant verschilden afgelopen decennium over de reikwijdte van de overeenkomst en de verdere ontwikkeling van woningbouw. Eind december 2020 hebben partijen hierover een minnelijk akkoord bereikt en de afspraken vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst welke door het gerechtshof is opgenomen in een proces-verbaal van schikking.

De exploitant richt zich op afronding van het Zoomgebied en de Zone Enkeerdlaan. De gemeente krijgt de volledige regie op de plandelen Zuid, Noord en vier kavels aan de westzijde van de Brinklaan. Ook de gronden die de exploitant in plandeel Zuid in eigendom had zullen aan de gemeente worden overgedragen. Overeengekomen is dat de gemeente hiervoor totaal € 1.675.678 compensatie betaalt. Omdat voor deze plangebieden nog geen besluit tot concrete ontwikkeling is genomen, zijn deze strategische gronden verantwoord onder de balanspost Materiële vaste activa tegen taxatiewaarde in de huidige bestemming. De taxatiewaarde van deze gronden bedraagt € 1.061.111. De afwaardering ad € 614.567 is gedekt door de gevormde voorziening voor de effecten van demografische ontwikkelingen.

De overheveling van genoemde plandelen naar de post Materiële vaste activa leidt ook tot een bijstelling van begroting voor de voorraad Bouwgronden in exploitatie. De geraamde verkoopopbrengsten bestaan per eind 2020 nog uit 17.985 m² uitgeefbare kavelruimte in het Zoomgebied en de Zone Enkeerdlaan tegen een contractuele vergoeding van € 11,35 per m². De exploitant betaalt over eerdere jaren nog een bedrag van € 195.849 aan de gemeente voor haar aandeel in de winst, maar voortaan deelt de gemeente niet langer in de winst die exploitant zal realiseren. Ook is bepaald dat de gemeente niet langer rente in rekening brengt over de nog te ontwikkelen gronden in plandelen Zuid en Noord.

De bijstelling van de exploitatiebegroting leidt in 2020 tot een verlies van € 250.000. Dit verlies is ook gedekt door de hiervoor gevormde voorziening.

De gemeente treedt op grond van de overeenkomst uit 2001 op als financier van de exploitant. Per eind 2020 heeft de gemeente een vordering van € 2.321.093 op de vennootschap. Hiertegenover staat een gelijke schuld van de gemeente aan de BNG. Eind 2019 bedroeg de financiering nog € 4.970.372. De daling met € 2.649.000 is met name het gevolg van de verkoop van 30 kavels in het plangebied. Na verrekening van de hiervoor genoemde bepalingen in de vaststellingsovereenkomst bedraagt de vordering op de exploitant per eind 2020 nog € 841.264.

Regionaal bedrijventerrein De Laarberg
Gebiedsonderneming De Laarberg ontwikkelt het gelijknamige regionale bedrijventerrein. De gemeente Berkelland is samen de gemeente Oost-Gelre aandeelhouder in de opgerichte vennootschappen. Beide gemeenten hebben zich financieel garant gesteld voor € 12,5 miljoen. In de paragraaf “Verbonden partijen” is meer informatie opgenomen.

In de gemeenteraadsvergadering van juni 2021 wordt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2021 behandeld. Dit Meerjaren Perspectief Grondexploitaties [MPG] is een aanvullend instrument in de planning en control cyclus voor de gemeentelijke Bouwgronden in exploitatie. De financiële uitgangspunten die van belang zijn voor de waardering en resultaatbepaling zijn er in opgenomen. Bovendien is per complex Bouwgrond in exploitatie de geactualiseerde exploitatiebegroting en de resultaatprognose per 1 januari 2021 opgenomen in het MPG.

In de toelichting op de balanspost Voorraden in de jaarrekening 2020 is vermeld dat de totale winstverwachting per 2021 € 1.255.000 bedraagt. Dit bedrag is als volgt samengesteld:

Bouwgrond in exploitatie	Boekwaarde  31 december 2020 na bestemming	Uitgaven met ingang van 2021	Opbrengsten met ingang van 2021	Resultaat Met ingang van 2021 -/- - winst
Bedrijventerreinen
Kiefte 4 Eibergen	2.365.242	865.454	4.016.990	-7.86.294
Everskamp Ruurlo	1.319.170	854.273	1.469.543	703.900
Woongebieden
De Garver Haarlo	69.695	27.096	299.925	-203.134
Zwilbroekseweg Eibergen	-162.455	107.366		-55.090
Hofrichter Eibergen	209.940	20.579	311.775	-81.256
Op de Bleek Eibergen	-14.907	9.625		-5.282
Vonderman Noordijk	179.364	134.886	375.090	-60.840
Olland Noord Rietmolen	55.501	62.662	229.500	-111.336
ABCTA terrein Beltrum	-35.508	26.106	10.599	-20.001
De Mölle Haarlo	-40.890	41.516		626
De Heuver Gelselaar	318.730	172.369	541.625	-50.526
Leusinkbrink Ruurlo	94.345	116.098	219.257	-8.814
Het Nieuwe Jena Beltrum	-94.423	80.236		-14.187
Bouwgronden in exploitatie	4.408.539	2.799.165	8.463.104	-1.255.400

We wijzen er op dat in bovenstaande opstelling géén rekening is gehouden met rentelasten die het directe gevolg zijn van de voorgeschreven winstbepaling op basis van de Percentage of Completion Methode. Door tussentijdse winstnemingen stijgt de boekwaarde van een complex en dit leidt in volgende jaren tot een hogere rentelast. In het MPG 2021 is dit effect per complex wel becijferd. Totaal leidt dit tot een nadelig effect van € 90.000 ten opzichte van de geraamde € 1.255.000 winst.