Paragraaf Grondbeleid

• In 2015 is de Regionale Woonagenda voor de periode 2015-2025 vastgesteld. Het aantal nieuw toe te voegen woningen is met 10% verder verlaagd van 635 naar 570 in de periode 2010-2025.
  In de periode 2018 tot 2025 is ruimte voor 152 nieuwe woningen. Dit heeft ook gevolgen voor gemeentelijke plannen.
  Het accent voor ruimtelijke ontwikkeling zal meer en meer verschuiven van nieuwbouw naar herstructurering en transformatie van bestaand vastgoed.
• In overleg met gemeenten Winterswijk, Aalten en Oost Gelre streven we naar een gezamenlijke visie op verantwoorde ontwikkeling van bestaande plannen voor bedrijventerreinen. In de tweede helft van 2018 actualiseren we het beeld van vraag en aanbod van bedrijventerreinen. Deze kwantitatieve en kwalitatieve analyse vormt de basis voor het Regionaal Programma Werklocaties dat de provincie vast stelt.
• De administratieve voorschriften voor begroting en verantwoording zijn in 2018 opnieuw gewijzigd. Deze regels hebben met name invloed op het tussentijds verantwoorden van winsten. Daarnaast geldt vanaf 2016 voor economische activiteiten van de gemeente de vennootschapsbelasting. Over winsten van het grondbedrijf moeten we belasting betalen. Over de exacte uitvoering is landelijk nog steeds veel discussie.

Algemeen grondbeleid
Grondbeleid is geen doel op zich: het exploiteren van grondposities is een middel om doelen te bereiken op de beleidsterreinen woningbouw, bedrijvigheid en werkgelegenheid en de inrichting van de openbare ruimte. In de door de raad vastgestelde nota Grondbeleid staat dat de gemeente kiest voor actief grondbeleid waar dit mogelijk en gewenst is. Ook blijft de gemeente particuliere activiteiten faciliteren door haar verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte in te vullen.

De grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening vormt de basis voor het verhalen van de daarmee gemoeide kosten. In de praktijk zet de gemeente Berkelland in op het aangaan van anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers voorafgaande aan het vaststellen van het bestemmingsplan. Als de gemeente niet tot de gewenste afspraken over kostenverhaal kan komen, fungeert het exploitatieplan als publiekrechtelijk instrument om de exploitatiebijdrage via de omgevingsvergunning te verhalen. Tot op heden heeft de gemeente Berkelland nog geen exploitatieplan hoeven vast te stellen.

Naast wijzigingen in de wetgeving hebben stagnerende marktomstandigheden en de demografische ontwikkelingen afgelopen jaren geleid tot een verschuiving van een actief naar een meer faciliterend grondbeleid. Bij het kunnen ontwikkelen en exploiteren van grondposities vormen de regionale en lokale kwalitatieve toetsingscriteria voor nieuwbouw van woningen en het regionale programma werklocaties het operationele kader. De financiële verantwoording van de exploitaties moet voldoen aan de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV (juli 2019). Ook de fiscale regelgeving rond vennootschaps- en omzetbelasting stellen eisen aan de wijze waarop de administratie is ingericht.

Financiële positie
Bij grondexploitatie kan het om grote bedragen gaan. Er kan winst gemaakt worden, maar er zijn ook risico’s. Omdat de gehele looptijd van planvoorbereiding tot en met de verkoop van de laatste kavel en het woonrijp opleveren vaak meerdere jaren duurt, kunnen de verwachte en werkelijke resultaten flink verschillen. Kosten kunnen tegenvallen, maar ook de verkoop van kavels kan tegenvallen. De uitkomsten van de laatste jaren laten zien dat de effecten van de economische crisis en de stagnerende woningmarkt geleid hebben tot verliezen op de grondexploitaties, zowel lokaal, regionaal als landelijk. In 2019 is de prognose van enkele exploitaties verbeterd. Dat is het directe gevolg van extra mogelijkheden voor nieuwbouw van woningen op basis van de lokale criteria die door de gemeenteraad in november 2019 zijn vastgesteld. De aantrekkende markt heeft in 2019 ook geleid tot meer kavelverkopen.

De lopende grondexploitatie projecten actualiseren we minimaal jaarlijks. In deze paragraaf gaan wij onder het hoofdstuk Jaarverslag 2019 in op de resultaten. Een actueel overzicht van de lopende projecten is in de jaarrekening opgenomen onder de balanspost voorraden, onderdeel Bouwgronden in exploitatie. Grondposities waarbij een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling ontbreekt verantwoorden we met ingang van 2016 volgens de BBV-voorschriften onder de post Materiële vaste activa.

Reserve bouwgrondexploitatie
Afgesproken is dat onze grondexploitatie 'selfsupporting' is. Winsten en verliezen moeten elkaar op termijn compenseren. Het product grondexploitatie wordt daarom budgettair neutraal in de begroting opgenomen. Om in de toekomst tegenvallers op te vangen werken we met een reserve grondexploitaties. Aan het eind van elk jaar wordt de stand van zaken opgemaakt. Winsten worden dan in beginsel toegevoegd aan de reserve en verliezen worden onttrokken aan de reserve. De gemeenteraad besluit over de wijze van resultaatbestemming bij het vaststellen van de jaarrekening.

Risicomanagement
De reserve grondexploitaties moet eventuele toekomstige tegenvallers op kunnen vangen. Het is daarom belangrijk om een goede inschatting te maken van eventuele tegenvallers. De hoogte van de reserve grondexploitaties stemmen we daarop af. De gemeente werkt met een methode van risico analyse om het risico op tegenvallende resultaten zo betrouwbaar mogelijk in te schatten. Daarbij beoordelen we marktrisico’s en specifieke project risico’s.

Marktrisico’s bestaan uit kostenstijgingen, daling van grondprijzen en vertraging van de ontwikkelingen. Voor deze factoren worden parameters voor twee scenario’s gehanteerd. Samen met de specifieke projectrisico’s leidt de berekening tot een inschatting van de bandbreedte waarbinnen de risico’s zich bevinden. Deze risico’s worden afgezet tegen de ruimte om binnen de projecten tegenvallers op te vangen. Deze ruimte bestaat uit de verwachte winst van een project en de post voor onvoorziene uitgaven. Voorzichtigheidshalve nemen we van deze ruimte maximaal 50% mee voor het bepalen van de aanwezige dekking voor risico’s in het project.

Het verschil tussen het berekende risico en de mogelijke dekking binnen de projecten noemen we de benodigde weerstandscapaciteit. Deze benodigde capaciteit vergelijken we met de beschikbare weerstandscapaciteit. De beschikbare capaciteit bestaat uit meerdere delen. Allereerst bestaat deze capaciteit uit de Algemene reserve grondexploitatie. Daarnaast is het deel van de verwachte positieve projectresultaten en de posten onvoorzien – dat resteert na dekking van de risico’s op projectniveau – beschikbaar als weerstandscapaciteit.

De ratio tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit geeft een indicatie van het weerstandsvermogen. Verderop in deze paragraaf Grondbeleid lichten we de uitkomsten van deze analyse toe.

Het resultaat van het product Grondexploitatie over het jaar 2019 laat een winst zien van € 793.203. In 2018 werd nog € 482.191 verlies verantwoord.

Voorgesteld wordt om de winst over 2019 toe te voegen aan de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie. In deze paragraaf is dit voorstel van resultaatbestemming al verwerkt.

De inhoud van dit jaarverslag bestaat uit de volgende hoofdstukken:
I Analyse van het resultaat 2019
II Waardering grondposities per eind 2019
III Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2020
IV Reserves en voorzieningen ten behoeve van de grondexploitatie
V Risico analyse grondexploitatie
VI Korte beschouwing van de (financiële) stand van zaken van de afzonderlijke exploitaties.

I: Analyse van het resultaat 2019
Dit hoofdstuk behandelt de uitkomsten van de grondexploitatie over het jaar 2019.
De winst over het boekjaar 2019 van € 793.203 is als volgt samengesteld:

Plan	Resultaat	Mutatie voorziening	Totaal resultaat
De Garver Haarlo	7.000	-	7.000
Zwilbroekseweg/Rekkenseweg Eibergen	46.000	-	46.000
Hofrichter Eibergen	243.000	-	243.000
Olland Noord Rietmolen	154.000	-	154.000
Hondelink Neede	363.000	-	363.000
Schollenkamp Borculo	-	75.000	75.000
ABCTA Beltrum	- 40.000	60.000	20.000
Bedrijfsterrein Overberkel Borculo	-	- 65.000	- 65.000
Bedrijfsterrein Kiefte Eibergen	- 33.000	-	- 33.000
Schoolstraat Gelselaar	- 28.000	28.000	-
Op de Bleek Eibergen	- 79.000	-	- 79.000
Vonderman Noordijk	- 24.000	-	- 24.000
Bouwgronden in exploitatie	609.000	98.000	707.000
Kronenkamp Neede	- 168.000	165.000	- 3.000
Erfpachtgronden Borculo	34.000	-	34.000
Bedrijfsterrein Russchemors Neede	120.000	-	120.000
Overige complexen per saldo	- 13.000	-	- 13.000
Algemene kosten	- 52.000	-	- 52.000
Materiële vaste activa en overige gronden	- 79.000	165.000	86.000
Totaal resultaat (winst)	530.000	263.000	793.000

 

Korte toelichting op het resultaat over 2019 

Het positieve resultaat over 2019 is overwegend het gevolg van extra ruimte voor nieuwbouw van woningen op basis van de vastgestelde toetsingscriteria. Dit komt tot uitdrukking in bijgestelde opbrengstverwachtingen voor plannen waar voorheen op basis van de Structuurvisies Wonen kavels wegbestemd zouden worden. We zien deze effecten met name bij de plannen Hondelink in Neede (8 kavels), Olland Noord Rietmolen (2 kavels) en Hofrichter Eibergen (2 kavels). Alhoewel deze 'extra' kavels in 2019 nog niet daadwerkelijk verkocht zijn, leidt het voorgeschreven systeem van winstbepaling (in % naar rato van de realisatie) wel tot resultaatneming.

In 2019 zijn enkele kavels op bedrijventerrein Russchemors in Neede verkocht door de ontwikkelaar. De gemeente ontvangt hiervoor een exploitatiebijdrage.

De overige resultaten zijn voornamelijk het gevolg van reguliere activiteiten (uitgaven en verkopen) en jaarlijkse actualisatie van de meerjarenbegroting. Voor zover relevant lichten wij deze uitkomsten per complex verderop in deze paragraaf toe.

II. Waardering grondposities per einde boekjaar

De waardering van de ingenomen grondposities per einde boekjaar is als volgt (in €):

	rekening	rekening
	2019	2018
Niet in exploitatie genomen gronden	915.796	915.796
Erfpachtgronden	67.700	69.750
Overige gronden	344.203	344.203
Subtotaal Materiële vaste activa	1.327.699	1.329.749
Voorraad Bouwgronden in exploitatie	4.987.113	5.286.437
Totaal boekwaarde	6.314.812	6.616.186
Af: voorzieningen voor kosten/verliezen	- 662.500	- 732.250
Af: voorziening voor gevolgen krimp	- 1.528.151	- 1.721.450
Totaal balanswaarde	4.124.161	4.162.486

De balanswaarde van de verschillende grondexploitaties is in 2019 afgenomen met € 38.325 van € 4.162.486 naar € 4.124.161. Deze beperkte afname is als volgt te specificeren (bedragen in €):

	rekening	rekening
	2019	2018
kapitaallasten (2,05% respectievelijk 2,40%)	118.877	155.432
uren eigen dienst	67.288	63.222
uitgaven op projectbasis	677.711	266.358
totaal kosten en investeringen	863.876	485.012
opbrengsten (verkoop/subsidie)	1.695.404	1.049.208
per saldo af-/toename investering	- 831.528	- 564.196
verantwoord resultaat (excl. bijdrage reserves)	793.203	- 482.191
Totaal mutatie balanswaarde	- 38.325	- 1.046.387

 

De totale balanswaarde van de voorraad Bouwgronden in exploitatie en de overige gronden onder de Materiële vaste activa is in 2019 nagenoeg gelijk gebleven. De boekwaarde van de gronden is door investeringen en ontvangsten afgenomen met ruim € 830.000. Door de resultaatneming in 2019 met € 793.000 blijft de balanswaarde per saldo op niveau.

De stijging van de investeringen ten opzichte van 2018 is vooral te verklaren door de uitgaven voor het woonrijp afronden van wijk ABCTA in Beltrum. De opbrengsten in 2019 zijn onder meer gerealiseerd door kavelverkopen in de plannen Kiefte Eibergen (€ 303.000), Zwilbroekseweg Eibergen (€ 335.000) en Hondelink Neede (€ 431.000).

Voor een nadere specificatie van de balanswaarden en de verantwoorde resultaten voor de lopende projecten verwijzen we naar de toelichting op de balans in de jaarrekening, onderdeel Bouwgronden in exploitatie onder voorraden.

III. Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2020

In de gemeenteraadsvergadering van mei 2020 is het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2020 behandeld. Dit Meerjaren Perspectief Grondexploitaties [MPG] is een aanvullend instrument in de planning en control cyclus voor de gemeentelijke Bouwgronden in exploitatie. De financiële uitgangspunten die van belang zijn voor de waardering en resultaatbepaling zijn er in opgenomen. Bovendien is per complex Bouwgrond in exploitatie de geactualiseerde exploitatiebegroting en de resultaatprognose per 1 januari 2020 opgenomen in het MPG.

In de toelichting op de balanspost Voorraden in de jaarrekening 2019 is vermeld dat de totale resultaatverwachting per 2020 € 1.048.000 bedraagt (per saldo winst). Dit bedrag is als volgt samengesteld:

Voor de verwachte verliezen zijn voorzieningen getroffen of is weerstandscapaciteit beschikbaar. We merken op dat de complexen Overberkel Borculo en Schoolstraat Gelselaar per 1 januari 2020 administratief worden afgesloten en daarom niet in de genoemde MPG 2020 zijn opgenomen.

Tot slot wijzen we er op dat in bovenstaande opstelling geen rekening is gehouden met rentelasten die het directe gevolg zijn tussentijdse winstnemingen op basis van de voorgeschreven Percentage of Completion Methode. In het MPG 2020 is dit effect per complex wel becijferd. Totaal leidt dit tot een nadelig effect van € 139.000.

IV: Reserves en voorzieningen ten behoeve van de grondexploitatie

In dit hoofdstuk komt het verloop van de reserve bouwgrondexploitatie aan bod. Ook lichten we de mutaties en de stand van de gevormde voorzieningen toe. Binnen de grondexploitatie maken we onderscheid tussen verliesvoorzieningen voor individuele projecten en een algemene voorziening voor de afwaardering van gemeentelijke grondexploitaties als gevolg van de demografische ontwikkelingen.

Algemene reserve bouwgrondexploitatie en voorstel resultaatbestemming 2019
De algemene reserve bouwgrondexploitatie bedroeg per eind 2018 € 3.696.829. Het verlies over 2018 ad € 478.000 is conform het raadsbesluit bij het vaststellen van de jaarrekening 2018 ten laste van de Algemene reserve bouwgrondexploitatie gebracht. Per 1 januari 2019 bedraagt de reserve € 3.218.829.

Voorgesteld wordt om de winst over het jaar 2019 ad € 793.203 ten gunste te brengen van de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie. Daarmee blijft de reserve voor Bouwgrondexploitatie – die nodig is om normale risico’s in het grondbedrijf op te vangen - op niveau.

Voorzieningen individuele projecten grondexploitatie
De voorziening voor individuele projecten is noodzakelijk om verwachte verliezen op dat specifieke plan in de toekomst op te vangen. De benodigde voorziening wordt jaarlijks berekend op basis van de geactualiseerde exploitatiebegroting. De voorziening komt overeen met de hoogte van het verwachte toekomstige tekort, berekend tegen netto contante waarde. We berekenen deze waarde tegen een discontovoet van 2,0%.

Eind 2018 en 2019 zijn verliesvoorzieningen aanwezig voor het plan De Heuver in Gelselaar (€ 100.000) en Everskamp in Ruurlo (€ 450.000). Ook is een voorziening beschikbaar voor nog te verrichten investeringen voor het woonrijp afronden van bedrijventerrein Overberkel Borculo (€ 112.500). Totaal bedraagt de voorziening voor verliezen op individuele projecten per eind 2019 € 662.500. Eind 2018 was de omvang van de voorziening € 732.250. De daling wordt vooral veroorzaakt door het vrijvallen van voorzieningen voor ABCTA Beltrum en Schollenkamp Borculo.

Voorziening afwaarderen grondexploitaties door demografische ontwikkelingen
Via het vaststellen van de jaarrekening 2010 is een voorziening van € 5.000.000 gevormd voor het afwaarderen van gemeentelijke grondexploitaties als gevolg van demografische ontwikkelingen. Gelet op de noodzaak om het woningbouwprogramma fors terug te brengen zal een aantal gemeentelijke woningbouwplannen geen of slechts beperkt doorgang vinden.

De door de raad vastgestelde Structuurvisies Wonen en het Plan van Aanpak voor de doorvertaling naar bestemmingsplannen vormen hiervoor het uitgangspunt. In 2019 zijn, mede met het oog op de geconstateerde mismatch in de woningvoorraad, regionale en lokale toetsingscriteria voor nieuwe woningbouwplannen vastgesteld. Deze criteria leiden ook tot een herbeoordeling van bestaande plannen. Mogelijk heeft dit gevolgen voor de verdere ontwikkelkansen van gemeentelijke exploitaties.

De beschikbare voorziening per eind 2019 bedraagt € 1.528.151. De gevormde voorziening is volgens de nu beschikbare informatie toereikend om de gevolgen van het beperken van woningbouwplannen voor gemeentelijke exploitaties op te vangen. De uiteindelijke effecten zijn mede afhankelijk van de herbeoordeling per kern en de uitkomst van lopende procedures met het oog op beperking van de plancapaciteit.

V: Risico analyse grondexploitatie

Dit hoofdstuk maakt inzichtelijk op welke wijze de risico-omvang van projecten binnen de grondexploitatie is becijferd. De omvang van een risico is het product van het effect en de kans dat dit zich voordoet. Het risico wordt afgezet tegen de aanwezige mogelijkheden om tegenvallers binnen de projecten op te vangen. De risico’s die niet binnen de projecten zelf kunnen worden opgevangen vormen samen de benodigde weerstandscapaciteit. Het bedrag dat beschikbaar is voor het opvangen van risico’s noemen we de beschikbare weerstandscapaciteit. De benodigde capaciteit zetten we af tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De verhouding tussen deze beide termen – het weerstandsvermogen - bepaalt in welke mate de gemeente in staat is om de risico’s die samenhangen met het exploiteren van grondposities af te dekken.

Bepalen van de risico omvang grondexploitatie
Voor het bepalen van risico’s binnen de grondexploitatie is een model ontwikkeld. In dit model maken we onderscheid tussen twee typen risico’s. We onderkennen marktrisico’s en specifieke projectgebonden risico’s.

Voor het bepalen van de omvang van marktrisico’s hanteren we parameters voor kostenstijgingen, daling van opbrengsten en vertraging van de ontwikkeling. Uitgangspunt voor deze berekening is de geactualiseerde exploitatiebegroting per plan. In deze begrotingen is uitgegaan van zo realistisch mogelijke ramingen voor nog te maken kosten en verwachte opbrengsten. Voor het bepalen van de omvang van risico’s zijn vervolgens twee scenario’s doorgerekend. Een scenario met tegenvallende ontwikkelingen en een scenario 'kritiek'. We achten het gelet op de huidige marktsituatie niet zinvol om een optimistisch scenario door te rekenen.

Voor de grondposities die sinds 2016 verantwoord worden onder de Materiële vaste activa (voorheen Niet in exploitatie genomen gronden) sluiten we aan bij de uitkomsten van de risicoberekening voor Bouwgronden in exploitatie. Het marktrisico voor deze plannen drukken we uit in een percentage van de boekwaarde.

In onderstaande tabel zijn de gehanteerde parameters voor de bepaling van de omvang van de marktrisico’s weergegeven.

 

Met ingang van 2020 houden we in de exploitatiebegrotingen rekening met 2% indexatie over de verwachte uitgaven. Het risico op kostenstijging (3% - 8%) ligt daarom 2% lager dan in 2018 (was 5% - 10%). De parameters voor de bepaling van het risico op daling van de opbrengsten en vertraging van de looptijd zijn ongewijzigd ten opzichte van 2018.

De effecten worden per project opgeteld. Omdat het niet realistisch is dat al deze effecten zich in alle plannen tegelijkertijd en gezamenlijk voordoen, kwantificeren we het risico door het totale effect met een kans van 50% respectievelijk 33% te vermenigvuldigen. Deze percentages zijn de afgelopen jaren ook gebruikt.

Voor specifieke projectrisico’s is een inschatting gemaakt van mogelijk negatieve effecten die zich binnen dat plan kunnen voordoen naast de al becijferde marktrisico’s. Nadelige effecten met een kans groter dan 50% worden in de exploitatiebegroting zelf verwerkt en leiden daarom niet tot een extra risico.

De totale risico-omvang is in het tegenvallende scenario ingeschat op € 4.104.000. In het kritieke scenario komt de berekening op basis van bovengenoemde parameters uit op € 4.435.000.

Van risico-omvang naar benodigde weerstandscapaciteit
Een deel van de risico’s kan binnen de projecten zelf worden opgevangen. Bijvoorbeeld doordat er een positief eindresultaat wordt verwacht of doordat er posten voor onvoorziene kosten in de exploitatiebegrotingen zijn opgenomen. We gaan in de analyse voorzichtigheidshalve niet uit van de totale verwachte dekkingsmogelijkheden, maar hanteren maximaal 50% van deze posten.

Het verschil tussen de risico-omvang en de verwachte ruimte om dit op te vangen binnen het project vormt de benodigde weerstandscapaciteit voor projecten. Daarnaast is weerstandscapaciteit nodig om het risico af te dekken dat ambtelijke uren niet langer aan de grondexploitatie kunnen worden toegerekend.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de uitkomsten van de analyse. Uit deze tabel volgt dat in het tegenvallende scenario een weerstandscapaciteit benodigd is van € 3.558.000. In het kritieke scenario is een capaciteit nodig van € 3.832.000.

 

Beschikbare weerstandscapaciteit
De beschikbare weerstandscapaciteit bestaat uit drie verschillende componenten. Allereerst is de Algemene reserve bouwgrondexploitatie beschikbaar om risico’s op te vangen. Ten tweede kunnen risico’s worden opgevangen door het niet benutte deel van de verwachte resultaten en de posten onvoorzien. Tot slot is binnen de gevormde voorziening voor afwaardering van exploitaties een buffer van € 28.000 beschikbaar. Overigens zal binnen enkele plannen de boekwaarde lager zijn dan de huidige marktwaarde. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de gronden die in erfpacht zijn uitgegeven. Deze zogenaamde stille reserves nemen we voorzichtigheidshalve niet mee bij het bepalen van de beschikbare weerstandscapaciteit.

De Algemene reserve bouwgrondexploitatie bedraagt na de voorgestelde resultaat bestemming over 2019 € 4.012.000. Deze reserve is beschikbaar als capaciteit om risico’s op te vangen.

Het totaal begrote positieve eindresultaat voor de Bouwgronden in exploitatie bedraagt € 2.986.000. Hiervan heeft € 312.000 betrekking op plannen die mogelijk aangepast worden als gevolg van de demografische ontwikkelingen. Deze theoretische winsten tellen daarom niet mee bij de bepaling van de beschikbare weerstandscapaciteit. Per saldo resteert een winstverwachting van € 2.674.000. Binnen de projecten is voor onvoorziene posten € 172.000 opgenomen. Voor de bepaling van de beschikbare weerstandscapaciteit wordt voorzichtigheidshalve maximaal 50% van beide posten meegenomen. Dit leidt tot een beschikbare begrote capaciteit van € 1.423.000. Daarvan is in het tegenvallende scenario € 580.000 benodigd voor risico’s binnen de individuele plannen. Het niet benodigde deel ad € 843.000 geldt als algemeen beschikbare weerstandscapaciteit. In het kritieke scenario is deze buffer € 798.000 (€ 1.423.000 - € 625.000).

Samengevat kan de beschikbare weerstandscapaciteit als volgt worden weergegeven:

Weerstandsvermogen grondexploitatie
De verhouding tussen de beschikbare en benodigde weerstandscapaciteit noemen we het weerstandsvermogen. In het tegenvallende scenario is deze verhouding per eind 2019 1,37 (2018: 0,92). In het kritieke scenario is de ratio 1,26 (2018: 0,85). Een ratio tussen de 1,00 en 1,40 wordt als 'voldoende' gezien. De beschikbare capaciteit is dan groter dan de benodigde capaciteit. Een ratio tussen de 0,80 en 1,00 geldt als 'matig'. Het weerstandsvermogen is in 2019 met name verbeterd door het gerealiseerde resultaat en positievere prognoses voor enkele woningbouwplannen.

Het weerstandsvermogen binnen de grondexploitatie blijft echter, vooral gelet op de effecten van de demografische ontwikkelingen, op de langere termijn onverminderd zorgelijk. Voor zover de capaciteit om risico’s binnen de grondexploitatie zelf op te vangen onvoldoende blijkt, moet een beroep gedaan worden op de Algemene reserve.

Overige risico’s
Afgelopen jaren zijn op basis van de Structuurvisies Wonen voor de vier grote kernen enkele bestemmingsplannen aangepast. Daarbij is overtollige plancapaciteit voor woningbouw weg-bestemd. Dit kan komende jaren leiden tot het moeten uitkeren van planschade aan particuliere grondeigenaren en ontwikkelaars. Voor het risico op planschade als gevolg van het schrappen van bouwmogelijkheden is binnen de gemeentelijke grondexploitatie geen specifieke voorziening gevormd.

Naast het risico op planschade bestaat ook een risico op claims doordat plannen van derden alleen in aangepaste vorm – met minder woningen of een alternatief programma – kunnen worden uitgevoerd. De huidige mogelijkheden van het betreffende bestemmingsplan en de eventuele afspraken binnen een overeenkomst zullen bepalend zijn voor de hoogte van de claim. Voor deze mogelijke claims is geen separate voorziening getroffen. In nauw overleg met externe juridische en financieel deskundigen proberen we de schade voor de gemeente en de ontwikkelaars te beperken. Daarbij zetten we in op het vroegtijdig aankondigen van planologische procedures om de ruimte voor nieuwbouw van woningen te verminderen. Dit wordt het 'creëren van voorzienbaarheid' genoemd. De ontwikkelaar heeft dan nog enige tijd om het plan in de huidige vorm te realiseren. Het publiekrechtelijke risico op planschade voor de gemeente vermindert hierdoor.

In een project heeft de gemeente ook vorderingen op de ontwikkelaar uit hoofde van overeengekomen financiering. Het verminderen van het oorspronkelijke woningbouw-­programma kan er toe leiden dat de vordering niet volledig kan worden afgelost. Het kan ook betekenen dat eerder uitgekeerde winsten moeten worden teruggestort. Voor het gemeentelijk aandeel in dit risico zijn maatregelen getroffen. Wij verwijzen ook naar de passage in de toelichting op de balans, onderdeel Vorderingen 

VI          Korte beschouwing van de (financiële) stand van zaken van de afzonderlijke exploitaties.

Hieronder volgt per complex een korte toelichting op het verloop van de boekwaarde in 2019 en de verwachte prognose voor komende jaren. Niet alle complexen komen daarbij aan bod, alleen plannen met een boekwaarde of mutaties boven € 500.000 worden genoemd. Voor een compleet overzicht van de gemeentelijke complexen verwijzen we naar de toelichting op de balans (onderdeel Voorraden).

Bedrijventerrein Kiefte IV Eibergen
De verkopen op dit terrein liepen afgelopen jaren enigszins achter bij de verwachtingen. In 2019 zijn weer enkele kavels verkocht, de opbrengsten bedragen € 303.000. De investeringen in 2019 belopen € 71.000. Als gevolg van de voorgeschreven systematiek van tussentijdse resultaatbepaling is over 2019 een negatief resultaat van € 33.000 verantwoord. Feitelijk betreft dit een rekenkundige bijstelling van eerdere tussentijdse winstnemingen. Per saldo is de boekwaarde van het complex afgenomen van € 2.605.000 eind 2018 tot € 2.340.000 eind 2019.

Het tracé besluit voor de N18 geeft aan dat deze rijksweg dwars over een aantal uitgeefbare en bouwrijpe kavels loopt. Eind 2015 is een compensatievoorstel van Rijkswaterstaat ontvangen. In maart 2018 is over de voorwaarden van compensatie en de aankoop van ruilgronden mondeling akkoord bereikt met Rijkswaterstaat. Het traject om te komen tot definitieve financiële en notariële afwikkeling duurt helaas veel langer dan verwacht. In de begroting is nu verondersteld dat de gemeente in 2020 gecompenseerd zal worden voor het verlies aan grondverkopen.

Bedrijventerrein Everskamp Ruurlo
De boekwaarde van dit complex bedraagt eind 2019 € 1.540.000. Het tempo van verkopen blijft achter bij de verwachtingen. De in 2013 doorgevoerde verlaging van de gronduitgifteprijzen en het voorzichtige economische herstel heeft slechts in beperkte mate tot concrete belangstelling van bedrijven geleid. De afgelopen jaren is in Ruurlo met name geïnvesteerd in de invulling van leegkomende bestaande bedrijfspanden.

Het uitgiftetempo volgens de begroting is daarom in 2018 naar beneden bijgesteld tot gemiddeld 1.500 m2 per jaar. Na 10 jaar is dan nog circa 1 hectare bouwrijp bedrijfsterrein uitgeefbaar. De uitgaven voor bouw- en woonrijp maken zijn wel volledig in de komende 10 jaar begroot.

Dit heeft tot gevolg dat er na 10 jaar begrotingstechnisch nog een boekwaarde van € 990.000 resteert. Gerekend met een disconteringsvoet van 2% is de actuele (netto contante) waarde hiervan afgerond € 800.000 per eind 2019.

In lijn met de BBV-voorschriften, die als uitgangspunt een maximale planperiode van 10 jaar hanteren, hebben we maatregelen getroffen om het langjarige risico te beperken. We hebben ten laste van 2018 een voorziening van € 450.000 gevormd voor toekomstige verliezen. Deze voorziening is in 2019 niet gewijzigd. Bij het bepalen van het weerstandsvermogen houden we daar bovenop rekening met € 350.000 risico, aanvullend op de normale marktrisico’s. Daarmee is voldoende buffer opgebouwd om tegenvallende verkopen in dit plan op te kunnen vangen.

Hondelinkweg Neede (nabij sportvelden)
De boekwaarde van het plan bedroeg eind 2018 € 247.000. In 2019 zijn 5 kavels verkocht. Mede hierdoor is de boekwaarde – vóór resultaatbestemming – per eind 2019 gedaald tot negatief € 157.000.

Vanwege de demografische ontwikkelingen is de opbrengst van 8 kavels op het middenterrein afgelopen jaren volledig geschrapt. Dat was in lijn met het door de gemeenteraad vastgestelde Plan van aanpak voor de doorvertaling van de Structuurvisie Wonen Neede 2017-2025. Bij het vaststellen van de regionale en lokale toetsingscriteria voor nieuwbouw van woningen eind 2019 is aandacht gevraagd voor het heroverwegen van dit plan. De inzet is er nu op gericht om deze 8 bouwrijpe kavels alsnog uit te geven om daarmee tegemoet te komen aan de behoefte aan nieuwbouwmogelijkheden in Neede.

Dit is vertaald in de geactualiseerde meerjarenbegroting per eind 2019 en leidt daarom nu tot een fors hogere resultaatverwachting. Op grond van het voorgeschreven systeem van tussentijdse winstbepaling naar rato van realisatie leidt dit tot een positief resultaat van € 363.000 in 2019. Feitelijk betreft het een correctie op eerder verantwoorde verliezen.

Na resultaatbestemming bedraagt de boekwaarde per eind 2019 € 206.000.

Olland Noord Rietmolen en Hofrichter Eibergen
Hetgeen hiervoor over Hondelink Neede is opgemerkt, geldt ook voor deze plannen. In Olland Noord wordt alsnog ingezet op uitgifte van kavels waarvan de opbrengstverwachting in het verleden was geschrapt. Hierbij worden de 2 kavels herverkaveld naar 4 kavels die beter aansluiten op de behoefte. Dit levert in 2019 een positief resultaat op van € 154.000.

Ook het alsnog uitgeven van 2 bouwrijpe kavels op plan Hofrichter Eibergen leidt tot een positief tussentijds resultaat. Over 2019 wordt een winst van € 243.000 geboekt.

Leusinkbrink Ruurlo
De gemeente heeft een overeenkomst met Exploitatiemaatschappij Leusinkbrink BV voor de ontwikkeling van het gebied Leusinkbrink in Ruurlo. De gemeente deelt in de positieve resultaten en treedt op als financier van de vennootschap. Per eind 2019 heeft de gemeente een vordering van € 4.970.372 op de vennootschap. Eind 2018 bedroeg deze vordering nog € 5.810.287. De daling met € 840.000 is met name het gevolg van de verkoop van 7 kavels in het plangebied. Wij verwijzen ook naar de toelichting op de balans, onderdeel Vorderingen.

Het aantal kavelverkopen in de fases Zoomgebied en de zone Enkeerdlaan blijft sinds 2010 fors achter bij de verwachtingen. Er zijn in deze plandelen nog circa 80 kavels in de verkoop. Een ontwikkeling voor fase Zuid en Noord wordt met het oog op de demografische ontwikkelingen op dit moment niet realistisch geacht. Ook een aanpassing van het woningbouwprogramma (kwantitatief en kwalitatief) in het Zoomgebied lijkt op grond van de krimp en een verantwoorde ruimtelijke ordening onvermijdelijk.

Eind 2019 heeft de gemeente nog bijna 12 ha gronden in het gebied in eigendom met een boekwaarde van € 634.000. Afgelopen twee decennia is door beide partijen elk circa € 2.700.000 voorschot op het winstaandeel ontvangen. Met mogelijke toekomstige verliezen is rekening gehouden binnen de voorziening voor afwaardering van gemeentelijke woningbouwlocaties als gevolg van demografische ontwikkelingen. Daarnaast is in de risicoanalyse rekening gehouden met verliezen die uitgaan boven de gevormde voorziening.

Over de gevolgen van de verwachte demografische ontwikkelingen verschillen partijen van inzicht. Momenteel loopt hierover een procedure in hoger beroep bij het gerechtshof. We verwachten dat het hof dit dossier pas in 2021 inhoudelijk kan behandelen. Parallel hieraan overwegen partijen of er mogelijkheden zijn om tot een minnelijke oplossing te komen. Vooralsnog lijken de uitgangspunten daarvoor te ver uiteen te liggen.

Regionaal bedrijventerrein De Laarberg
Gebiedsonderneming De Laarberg ontwikkelt het gelijknamige regionale bedrijventerrein. De gemeente Berkelland is samen de gemeente Oost-Gelre aandeelhouder in de opgerichte vennootschappen. Beide gemeenten hebben zich financieel garant gesteld voor € 12,5 miljoen. In de paragraaf “Verbonden partijen” is meer informatie opgenomen.