Grondbeleid

In deze paragraaf komen de uitgangspunten over het gemeentelijke grondbeleid aan de orde. In het jaarverslag staat tot welke resultaten het beleid in 2022 heeft geleid. Ook analyseren we de risico’s die verbonden zijn aan de ontwikkeling van de plannen.

Algemeen grondbeleid

Grondbeleid is geen doel op zich: het exploiteren van grondposities is een middel om doelen te bereiken op de beleidsterreinen woningbouw, bedrijvigheid en werkgelegenheid en de inrichting van de openbare ruimte. In de door de raad vastgestelde nota Grondbeleid staat dat de gemeente kiest voor actief grondbeleid waar dit mogelijk en gewenst is. Ook faciliteert de gemeente particuliere ontwikkelingen door binnen de kaders van de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid mee te werken aan planologische procedures.

 

De grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening vormt de basis voor het verhalen van de daarmee gemoeide kosten. In de praktijk zet de gemeente Berkelland in op het aangaan van anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers voorafgaande aan het vaststellen van het bestemmingsplan. Met de invoering van de Omgevingswet zal deze werkwijze naar verwachting voortgezet kunnen worden.

 

Naast wijzigingen in de wetgeving hebben stagnerende marktomstandigheden en de demografische ontwikkelingen afgelopen decennium geleid tot een verschuiving van een actief naar een meer faciliterend grondbeleid. Bij het kunnen ontwikkelen en exploiteren van grondposities vormen de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 en het Regionale Programma Werklocaties het operationele kader. De financiële verantwoording van de exploitaties moet voldoen aan de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV (juli 2019). Ook de fiscale regelgeving rond vennootschaps- en omzetbelasting stellen eisen aan de wijze waarop de administratie is ingericht.

 

Financiële positie

Omdat de gehele looptijd van planvoorbereiding tot en met de verkoop van de laatste kavel en het woonrijp opleveren vaak meerdere jaren duurt, kunnen de verwachte en werkelijke resultaten binnen de grondexploitatie variëren. Kosten kunnen tegenvallen, maar ook de verkoop van kavels kan tegenvallen. De jaren 2008 tot 2018 lieten zien dat de effecten van de economische crisis en de stagnerende woningmarkt hebben geleid tot verliezen op de grondexploitaties. De bestaande woningvoorraad biedt echter onvoldoende aanbod om in de behoefte van specifieke doelgroepen te voorzien. Dit leidt tot een vraag naar extra bouwkavels om het beoogde type woning te realiseren of om de gewenste doorstroming te stimuleren. De prognoses van de complexen bouwgronden in exploitatie zijn hierdoor in de periode 2019-2021 aanmerkelijk verbeterd. Deze trend heeft zich in 2022 doorgezet. De voorraad direct beschikbare kavels is beperkt.

 

De lopende grondexploitatie projecten actualiseren we minimaal jaarlijks. In deze paragraaf gaan wij onder het hoofdstuk Jaarverslag 2022 in op de resultaten. Een actueel overzicht van de lopende projecten is in de jaarrekening opgenomen onder de balanspost voorraden, onderdeel Bouwgronden in exploitatie. Grondposities waarbij een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling ontbreekt verantwoorden we met ingang van 2016 volgens de BBV voorschriften onder de post Materiële vaste activa.

 

Reserve bouwgrondexploitatie
Uitgangspunt is dat onze grondexploitatie “selfsupporting” is. Winsten en verliezen moeten elkaar op termijn compenseren. Het product grondexploitatie wordt daarom budgettair neutraal in de begroting opgenomen. Om in de toekomst tegenvallers op te vangen - door verliesgevende ontwikkelingen of optredende risico’s - werken we met een reserve grondexploitaties. Na afloop van elk boekjaar wordt de stand van zaken per balansdatum opgemaakt en worden de exploitatiebegrotingen geactualiseerd. Naar rato van de voortgang van de exploitatie wordt winst verantwoord. Voor verwachte verliezen vormen we een voorziening. Winsten worden dan toegevoegd aan de reserve en verliezen worden onttrokken aan de reserve bouwgrondexploitatie. Met ingang van 2021 verwerken we het resultaat al in de reserve grondexploitatie vóórafgaande aan de resultaatbestemming. Op deze manier wordt het algehele resultaat van de jaarrekening minder beïnvloed door fluctuaties in de uitkomsten van de grondexploitaties.

 

Risicomanagement

De reserve grondexploitaties moet eventuele toekomstige tegenvallers op kunnen vangen. Het is daarom belangrijk om een goede inschatting te maken van eventuele tegenvallers. De hoogte van de reserve grondexploitaties stemmen we daarop af. De gemeente werkt met een methode van risicoanalyse om het risico op tegenvallende resultaten zo betrouwbaar mogelijk in te schatten. Daarbij beoordelen we marktrisico’s en specifieke projectrisico’s.

 

Marktrisico’s bestaan uit kostenstijgingen, daling van grondprijzen en vertraging van de ontwikkelingen. Voor deze factoren worden parameters voor 2 scenario’s gehanteerd. Samen met de specifieke projectrisico’s leidt de berekening tot een inschatting van de bandbreedte waarbinnen de risico’s zich bevinden. Deze bandbreedte geeft een goede inschatting van de benodigde weerstandscapaciteit.

 

Deze benodigde capaciteit vergelijken we met de beschikbare weerstandscapaciteit. De beschikbare capaciteit bestaat uit meerdere delen. Allereerst bestaat deze capaciteit uit de Algemene reserve grondexploitatie. Daarnaast kunnen risico’s in de toekomst mogelijk worden gecompenseerd door begrote winsten of door in de begroting opgenomen posten voor onvoorziene uitgaven. Voorzichtigheidshalve nemen we slechts een deel van deze begrote ruimte mee voor het bepalen van de aanwezige dekking.

 

De ratio tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit geeft een indicatie van het weerstandsvermogen. Verderop in deze paragraaf Grondbeleid lichten we de uitkomsten van deze analyse toe.

Het resultaat van het product Grondexploitatie over het jaar 2022 laat vóór vennootschapsbelasting een winst zien van € 752.591. In 2021 werd € 1.482.847 winst verantwoord.

 

De winst, onder aftrek van € 111.367 vennootschapsbelasting, is toegevoegd aan de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie.

 

De inhoud van dit jaarverslag bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• Analyse van het resultaat
• Waardering grondposities per einde boekjaar
• Reserves en voorzieningen ten behoeve van de grondexploitatie
• Risicoanalyse grondexploitatie
• Korte beschouwing van de stand van zaken van de afzonderlijke exploitaties
• Meerjarenperspectief Grondexploitaties

Dit hoofdstuk behandelt de uitkomsten van de grondexploitatie over het jaar 2022.
De winst over het boekjaar 2022 ad € 752.591 is als volgt samengesteld:

Plan	Resultaat	Mutatie voorziening	Totaal resultaat
Kiefte 4 Eibergen	56.000		56.000
Everskamp Ruurlo		-54.000	-54.000
De Garver Haarlo	119.000		119.000
Hofrichter Eibergen	12.300		12.300
Op de Bleek Eibergen	3.000		3.000
Vonderman Rietmolen	20.000		20.000
Olland Noord Rietmolen	71.000		71.000
Hondelink Neede	-42.000		-42.000
ABCTA terrein Beltrum	8.000		8.000
De Heuver Gelselaar	30.000		30.000
Leusinksbrink Ruurlo	7.391	500.000	507.391
Het nieuwe Jena Beltrum	2.000		2.000
Elbrink Borculo	40.000		40.000
Bouwgronden in exploitatie	326.691	446.000	772.691
			0
Erfpachtgronden Borculo	29.392		29.392
Bedrijfsterrein Russchemors Neede	83.612		83.612
Overige complexen per saldo	-9.994		-9.994
Algemene kosten	-123.110		-123.110
Materiële vaste activa en overige gronden	-20.100	0	-20.100
Totaal resultaat (winst)	306.591	446.000	752.591

Het positieve resultaat over 2022 is overwegend het gevolg van het vrijvallen van een voorziening voor nadelige fiscale effecten die samenhingen met het in 2020 bereikte minnelijk akkoord in het dossier Leusinkbrink. Er is hierover in 2022 meer duidelijkheid ontstaan. De overige positieve resultaten hangen samen met tussentijdse winstnemingen in diverse projecten als gevolg van de verkoop van bedrijfsmatige kavels en percelen voor woningbouw. Enige uitzondering is het plan Hondelink in Neede: het verantwoorde verlies is vooral het gevolg van het bijstellen van de ramingen voor het woonrijp afronden van dit plan.

 

Het voorgeschreven systeem van winstbepaling (aandeel realisatie van begroot in %) leidt tot resultaatneming bij de complexen Bouwgrond in exploitatie naar rato van de voortgang. Gerealiseerde verkoopopbrengsten resulteren in een hoger aandeel dat tussentijds als winst moet worden verantwoord. Andersom geldt ook: als in een jaar minder uitgaven zijn gedaan terwijl de verwachte kosten voor de komende jaren wel hoger uitvallen, dan neemt het te verantwoorden aandeel van de winst af.

 

Naast de winstneming voor de Bouwgronden in exploitatie is ook een positief resultaat behaald op de (te ontwikkelen) gronden onder de Materiële vaste activa. Zo heeft de verkoop van een perceel dat belast was met een recht van erfpacht bijgedragen aan het positieve resultaat. Ook de verkoop van bedrijfskavels op het terrein Russchemors in Neede door de particuliere ontwikkelaar heeft geleid tot een positief resultaat als gevolg van de ontvangen exploitatiebijdrage die gekoppeld is aan de omvang van de verkochte bedrijfspercelen.

 

De overige resultaten zijn voornamelijk het gevolg van reguliere activiteiten (uitgaven en verkopen) en jaarlijkse actualisatie van de meerjarenbegroting. Voor zover relevant lichten wij deze uitkomsten per complex verderop in deze paragraaf toe.

De waardering van de ingenomen grondposities per einde boekjaar is als volgt (in €):

	rekening	rekening
	2022	2021
Niet in exploitatie genomen gronden	1.783.371	1.775.336
Erfpachtgronden	40.290	41.800
Overige gronden	313.658	313.658
Subtotaal Materiële vaste activa	2.137.319	2.130.794
Voorraad Bouwgronden in exploitatie	1.475.176	3.616.139
Totaal boekwaarde	3.612.495	5.746.933
Af: voorzieningen voor kosten/verliezen	-54.000
Af: voorziening voor gevolgen krimp		-500.000
Totaal balanswaarde	3.558.495	5.246.933

De balanswaarde van de verschillende grondexploitaties is in 2022 afgenomen met € 1.688.438 van € 5.246.933 naar € 3.558.495. Deze afname is als volgt te specificeren (bedragen in €):

 

	rekening	rekening
	2022	2021
kapitaallasten (2,05% respectievelijk 2,40%)	39.144	72.452
uren eigen dienst	81.056	71.026
uitgaven op projectbasis	332.166	509.822
totaal kosten en investeringen	452366	653.300
opbrengsten (verkoop / subsidie)	2.893.395	2.703.862
per saldo af- / toename door exploitatie	-2.441.029	-2.050.562
verantwoord resultaat (excl. bijdrage reserves)	752.591	1.482.847
Totaal mutatie balanswaarde	-1.688.438	-567.715

De totale balanswaarde van de voorraad Bouwgronden in exploitatie en de overige gronden onder de Materiële vaste activa is in 2022 net als in 2021 met name gedaald als gevolg van de gerealiseerde verkoopopbrengsten.

 

De boekwaarde van de gronden is door investeringen en ontvangsten per saldo afgenomen met ruim € 2.440.000. Door de resultaatneming in 2022 met € 750.000 daalt de balanswaarde in totaal met € 1.690.000.

 

De opbrengsten in 2022 zijn onder meer gerealiseerd door kavelverkopen op de bedrijfsterreinen Kiefte in Eibergen (€ 725.000) en Everskamp in Ruurlo (€ 584.500). Ook in de woningbouwplannen Garver Haarlo (€ 300.000), Vonderman Noordijk (€ 255.000), Olland Noord Rietmolen (€ 137.000), Heuver Gelselaar (€ 322.000) en Elbrink Borculo (€ 387.000) zijn diverse percelen verkocht.

 

Voor een nadere specificatie van de balanswaarden en de verantwoorde resultaten voor de lopende projecten verwijzen we naar de toelichting op de balans in de jaarrekening, onderdeel Bouwgronden in exploitatie onder voorraden.

In dit hoofdstuk komt het verloop van de reserve bouwgrondexploitatie aan bod. Ook lichten we de mutaties en de stand van de gevormde voorzieningen toe. Binnen de grondexploitatie maken we onderscheid tussen verliesvoorzieningen voor individuele projecten en een algemene voorziening voor de afwaardering van gemeentelijke grondexploitaties als gevolg van de demografische ontwikkelingen.

 

Algemene reserve bouwgrondexploitatie en resultaatbestemming 2022

De algemene reserve bouwgrondexploitatie bedroeg per eind 2021 € 6.595.676. In de jaarrekening 2022 is de winst over 2022 ad € 752.591 na aftrek van € 111.367 vennootschapsbelasting toegevoegd aan de Algemene Reserve Bouwgrondexploitatie. Daarmee bedraagt de reserve voor Bouwgrondexploitatie – die nodig is om verliesgevende exploitaties en risico’s in het grondbedrijf op te vangen – per eind 2022 € 7.236.900.

 

Voorzieningen individuele projecten grondexploitatie

De voorziening voor individuele projecten is noodzakelijk om verwachte verliezen op dat specifieke plan in de toekomst op te vangen. De benodigde voorziening wordt jaarlijks berekend op basis van de geactualiseerde exploitatiebegroting. De voorziening komt overeen met de hoogte van het verwachte toekomstige tekort, berekend tegen netto contante waarde. We berekenen deze waarde tegen een discontovoet van 2,0%.

 

Er is per eind 2022 slechts een complex Bouwgrond in exploitatie waarvoor nu - als gevolg van geactualiseerde prijzen voor woonrijp maken - een verlies wordt begroot. Dat betreft bedrijventerrein Everskamp in Ruurlo. Hiervoor is een voorziening van € 54.000 gevormd ten laste van het resultaat.

Dit hoofdstuk maakt inzichtelijk op welke wijze de risico-omvang van projecten binnen de grondexploitatie is becijferd. De omvang van een risico is het product van het effect en de kans dat dit zich voordoet. Het risico wordt afgezet tegen de aanwezige mogelijkheden om tegenvallers binnen de projecten op te vangen. De risico’s die niet binnen de projecten zelf kunnen worden opgevangen vormen samen de benodigde weerstandscapaciteit. Het bedrag dat beschikbaar is voor het opvangen van risico’s noemen we de beschikbare weerstandscapaciteit. De benodigde capaciteit zetten we af tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De verhouding tussen deze beide termen - het weerstandsvermogen - bepaalt in welke mate de gemeente in staat is om de risico’s die samenhangen met het exploiteren van grondposities af te dekken.

 

Bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit

Voor het bepalen van risico’s binnen de grondexploitatie is een model ontwikkeld. In dit model maken we onderscheid tussen 2 typen risico’s. We onderkennen marktrisico’s en specifieke projectgebonden risico’s.

 

Voor het bepalen van de omvang van marktrisico’s hanteren we parameters voor kostenstijgingen, daling van opbrengsten en vertraging van de ontwikkeling. Uitgangspunt voor deze berekening is de geactualiseerde begroting per complex Bouwgrond in exploitatie. In deze begrotingen is uitgegaan van zo realistisch mogelijke ramingen voor nog te maken kosten en verwachte opbrengsten. Voor het bepalen van de omvang van risico’s zijn vervolgens 2 scenario’s doorgerekend. Een scenario met tegenvallende ontwikkelingen en een scenario kritiek.

 

Voor de strategische grondposities die sinds 2016 verantwoord worden onder de Materiële vaste activa (voorheen Niet in exploitatie genomen gronden) hanteren we een percentage van de boekwaarde om het marktrisico te bepalen.

 

In onderstaande tabel zijn de gehanteerde parameters voor de bepaling van de omvang van de marktrisico’s weergegeven.

Effecten voor bepaling marktrisico	Tegenvallend scenario	Kritiek scenario
Bouwgronden in exploitatie
Jaarlijkse kostenstijging boven inflatieniveau	10%	20%
Daling opbrengstverwachting	5%	10%
Vertraging looptijd in jaren	3	7
Kans op gezamenlijk optreden van deze effecten	50%	33%
Materiële vaste activa
Percentage van de boekwaarde strategische gronden	5%	10%

In de exploitatiebegrotingen houden we rekening met prijsindexatie over de verwachte uitgaven. Over 2023 rekenen we op 6% inflatie en over de jaren 2024 en 2025 op 4%. Met ingang van 2026 hanteren we het langjarig gemiddelde inflatiecijfer van 2%. De onzekerheid op de markt als gevolg van corona en de situatie in Oekraïne hebben we begin 2022 vertaald in een hoger risicoprofiel. In het model hanteren we een risico van 10% respectievelijk 20% kostenstijging bovenop de begrote prijsstijging.

 

De effecten worden per complex Bouwgrond in exploitatie opgeteld. Omdat het niet realistisch is dat al deze effecten zich in alle plannen tegelijkertijd en gezamenlijk voordoen, kwantificeren we het risico door het totale effect met een kans van 50% respectievelijk 33% te vermenigvuldigen. Deze percentages zijn de afgelopen jaren ook gebruikt.

 

Voor specifieke projectrisico’s is een inschatting gemaakt van mogelijk negatieve effecten die zich binnen dat plan kunnen voordoen naast de al becijferde marktrisico’s. Nadelige effecten met een kans groter dan 50% worden in de exploitatiebegroting zelf verwerkt en leiden daarom niet tot een extra risico.

 

De totale risico-omvang is in het tegenvallende scenario ingeschat op € 821.000. In het kritieke scenario komt de berekening op basis van bovengenoemde parameters uit op € 1.021.000. In onderstaande tabel is dit gespecificeerd:

	Tegenvallend scenario marktrisico	Kritiek scenario marktrisico	Project specifieke risico's	Totaal risico tegenvallend scenario	Totaal risico kritiek scenario
Bouwgronden in exploitatie	319.000	430.000	282.000	601.000	712.000
Materiële vaste activa	90.000	179.000	130.000	220.000	309.000
Benodigde weerstandscapaciteit	409.000	609.000	412.000	821.000	1.021.000

Beschikbare weerstandscapaciteit

De beschikbare weerstandscapaciteit bestaat uit 2 verschillende componenten. Allereerst is de Algemene reserve bouwgrondexploitatie beschikbaar om risico’s op te vangen. Ten tweede kunnen risico’s binnen projecten worden opgevangen als deze gecompenseerd worden door verwachte winsten of als hiervoor binnen de begroting budget beschikbaar is in de vorm van posten onvoorzien.

 

Overigens zal binnen enkele plannen de boekwaarde lager zijn dan de huidige marktwaarde. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de gronden die in erfpacht zijn uitgegeven. Deze zogenaamde stille reserves nemen we voorzichtigheidshalve niet mee bij het bepalen van de beschikbare weerstandscapaciteit.

 

De Algemene reserve bouwgrondexploitatie bedraagt na toevoeging van het resultaat over 2022 € 7.236.900. Deze reserve is direct beschikbaar als capaciteit om risico’s binnen de lopende gemeentelijke grondexploitaties op te vangen. Voor zover deze capaciteit onvoldoende blijkt, moet een beroep gedaan worden op de Algemene reserve.

 

Het totaal begrote positieve eindresultaat voor de Bouwgronden in exploitatie bedraagt per 2022 € 1.225.000. Binnen de projecten is voor onvoorziene posten € 70.000 opgenomen. Voor de bepaling van de beschikbare weerstandscapaciteit wordt voorzichtigheidshalve 50% meegenomen in het tegenvallende scenario en 33% in het kritieke scenario. Dit leidt tot een beschikbare capaciteit van € 647.000 respectievelijk € 427.000.

 

 
Samengevat kan de totaal beschikbare weerstandscapaciteit als volgt worden weergegeven:

 

	Begroot	Beschikbare	capaciteit
		Tegenvallend scenario	Kritiek scenario
aandeel van begroot		50%	33%
Winstprognose vanaf 2023	1.225.000	612.500	404.250
Post onvoorziene uitgaven	70.000	35.000	23.100
		647.500	427.350
Algemene reserve grondexploitatie		7.237.000	7.237.000
Beschikbare weerstandscapaciteit		7.884.500	7.664.350

Weerstandsvermogen grondexploitatie

De verhouding tussen de beschikbare en benodigde weerstandscapaciteit noemen we het weerstandsvermogen. In het tegenvallende scenario is deze verhouding per eind 2022 9,6 (2021: 9,5). In het kritieke scenario is de ratio 7,5 (2021: 6,6). Een ratio tussen de 1,0 en 1,4 wordt als “voldoende” gezien. De beschikbare capaciteit is dan groter dan de benodigde capaciteit. Een ratio boven de 2,0 geldt als uitstekend.

 

Het weerstandsvermogen is de afgelopen jaren fors verbeterd. Belangrijkste verklaring daarvoor is dat de Algemene reserve bouwgrondexploitatie door de gerealiseerde winsten in de periode 2020 – 2022 is verbeterd. Ook geldt dat de voortgang in projecten zorgt voor nauwkeuriger prognoses over een kortere looptijd, hetgeen resulteert in een daling van de specifieke projectrisico’s.

 

Het weerstandsvermogen binnen de grondexploitatie blijft komende jaren van belang als buffer voor het opvangen van tegenvallende ontwikkelingen. De economische effecten als gevolg de situatie in Oekraïne op de korte tot middellange termijn en de demografische ontwikkelingen op langere termijn zullen mede bepalend zijn voor de resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties. De buffer biedt daarnaast, indien gewenst, ook mogelijkheden om actief in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen.

 

Ten tijde van het opstellen van deze jaarrekening zijn voorstellen gedaan om een plafond voor de Algemene reserve bouwgrondexploitatie in te stellen. Het plafond is gekoppeld aan het gewenste weerstandsvermogen. Als dit niveau uitstekend is (ratio 2,0) kan het meerdere worden overgeheveld naar de Algemene Reserve. Als het niveau onder de 1,0 daalt (onvoldoende) dan moet de reserve bouwgrondexploitatie juist worden aangevuld. In de loop van 2023 zal de gemeenteraad hierover besluiten.

Hieronder volgt per complex een korte toelichting op het verloop van de boekwaarde in 2022 en de verwachte prognose voor komende jaren. Niet alle complexen komen daarbij aan bod, alleen plannen met een boekwaarde of mutaties boven € 250.000 worden genoemd. Voor een compleet overzicht van de gemeentelijke complexen verwijzen we naar de toelichting op de balans (onderdeel Voorraden).

Bedrijventerrein Kiefte IV Eibergen

De verkopen op dit terrein liepen de laatste jaren achter bij de verwachtingen. In 2019 bedroegen de verkoopopbrengsten nog € 303.000, maar in 2020 zijn geen kavels verkocht. In 2021 en 2022 zien we echter lokaal en regionaal een groeiende belangstelling voor bedrijfskavels. Bedroeg de omzet in 2021 nog € 160.000, in 2022 is een verkoopopbrengst van € 725.000 geboekt. Eind 2022 zijn de meeste kavels gereserveerd.

 

De investeringen in 2022 belopen € 173.000, met name omdat gestart is met het woonrijp maken van het plan. Het werk is in 2021 aanbesteed en op basis van het bestek en de definitieve verkaveling is ook de begroting geactualiseerd. Als gevolg van de voorgeschreven systematiek van tussentijdse resultaatbepaling is over 2022 een positief resultaat van € 56.000 verantwoord. Per saldo is de boekwaarde van het complex mede hierdoor gedaald van € 2.606.000 eind 2021 tot € 2.112.000 eind 2022.

 

De aanleg van de N18 en de bijbehorende op- en afritten is ten koste gegaan van het aantal uitgeefbare en bouwrijpe kavels. Eind 2015 is een compensatievoorstel van Rijkswaterstaat ontvangen. In maart 2018 is over de voorwaarden van compensatie en de aankoop van ruilgronden mondeling akkoord bereikt met Rijkswaterstaat. Het traject om te komen tot financiële en notariële afwikkeling duurt helaas veel langer dan verwacht. In de begroting was verondersteld dat de gemeente in 2022 eindelijk gecompenseerd zou worden voor het verlies aan grondverkopen. De afstemming over alle te ruilen percelen heeft in 2021 geleid tot een aangepast eindconcept van de ruilovereenkomst. Op basis daarvan zijn vervolgens de nodige (aanvullende) bodemonderzoeken verricht. Zodra de conclusies daarvan verwerkt zijn kan in 2023 definitieve besluitvorming plaatsvinden en kunnen de betreffende percelen worden overgedragen.

 

Bedrijventerrein Everskamp Ruurlo

De boekwaarde van dit complex bedraagt eind 2022 € 677.000. Het tempo van verkopen bleef tot enkele jaren geleden achter bij de verwachtingen, mede omdat door ondernemers werd geïnvesteerd in leegkomende bedrijfspanden. In 2022 zijn 4 percelen met een totale omvang van 6.050 m² verkocht. Er is per eind 2022 nog circa 12.500 m² uitgeefbaar. Voor circa 2/3e van de kavels is eind 2022 concrete belangstelling.

 

De Garver in Haarlo

Na jaren zonder noemenswaardige ontwikkeling zijn in 2022 de laatste 3 kavels in het plan verkocht. De opbrengst bedroeg € 300.000. Hierdoor kon over het boekjaar een tussentijdse winst van € 119.000 worden verantwoord. De boekwaarde per eind 2022 bedraagt na winstneming € 47.000 negatief. Na aftrek van de begrote kosten voor het woonrijp opleveren ad € 27.000 resteert nog een te verwachten winst van € 20.000.

 
Vonderman in Noordijk

Na jaren zonder noemenswaardige ontwikkeling zijn in 2022 ook hier - net als in Haarlo - de laatste 3 kavels in het plan verkocht. De opbrengst bedroeg € 255.000. Hierdoor kon over het boekjaar een tussentijdse winst van € 20.000 worden verantwoord. De boekwaarde per eind 2022 bedraagt na winstneming € 147.000 negatief. Na aftrek van de begrote kosten voor het woonrijp opleveren ad € 125.000 resteert nog een te verwachten winst van € 22.000.

 

Hondelinkweg Neede

In 2021 zijn alle resterende kavels in het plan verkocht. Dit resulteerde in een verkoopopbrengst van € 988.000. In 2022 is het bestek voor het woonrijp maken opgesteld en het werk aanbesteed. De werkzaamheden zullen in de loop van 2023 worden uitgevoerd. Naar verwachting kan het complex in 2024 worden afgesloten.

 

Over 2022 is € 42.000 verlies verantwoord. Dit is feitelijk een correctie op de verantwoorde tussentijdse winst in het jaar 2021 (€ 364.000). De verhoging van de ramingen voor investeringen leidt administratief tot een lager percentage “gereed” en lager eindresultaat en daarmee ook tot een lagere tussentijdse winstneming. Daarbij moet worden opgemerkt dat in het verleden – wegens de verwachte demografische ontwikkelingen – al een verlies is verantwoord van € 1.070.000. Met een resterende winstverwachting van circa € 220.000 kan het gehele project bij benadering budgettair neutraal worden afgesloten.

 

De boekwaarde per eind 2022 – na verwerken verlies – bedraagt € 506.000 negatief. Deze ruimte is toereikend om de begrote investeringen ad € 286.000 te dekken. Het verschil kan dan naar verwachting komende jaren als winst worden genomen.

 

De Heuver in Gelselaar

De boekwaarde van het plan De Heuver in Gelselaar bedroeg eind 2021 € 290.000. In 2022 zijn 2 van de 3 kavels verkocht. De verkoopopbrengst bedroeg € 322.000. In 2022 is € 30.000 winst verantwoord. De boekwaarde van het plan bedraagt per eind 2022 € 5.000.

 

De verkoop van de laatste kavel begroten we in 2023. Na realisatie van de bouw van de woningen kunnen we het plan woonrijp opleveren. We verwachten het complex in 2025 administratief te kunnen afsluiten.

Regionaal bedrijventerrein De Laarberg
Gebiedsonderneming De Laarberg ontwikkelt het gelijknamige regionale bedrijventerrein. De gemeente Berkelland is samen de gemeente Oost-Gelre aandeelhouder in de opgerichte vennootschappen. Beide gemeenten hebben zich financieel garant gesteld voor € 12,5 miljoen. In de paragraaf Verbonden partijen is meer informatie opgenomen.

Het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties [MPG] is een aanvullend instrument in de planning en control cyclus voor de gemeentelijke Bouwgronden in exploitatie.
De financiële uitgangspunten die van belang zijn voor de waardering en resultaatbepaling zijn er in opgenomen. Bovendien is per complex Bouwgrond in exploitatie de geactualiseerde exploitatiebegroting en de resultaatprognose per 1 januari 2023 opgenomen in het MPG.

 

In de toelichting op de balanspost Voorraden in de jaarrekening 2022 is vermeld dat de totale winstverwachting per 2023 € 1.164.000 bedraagt. Dit bedrag is als volgt samengesteld:

Bouwgrond in exploitatie	Boekwaarde	Uitgaven	Opbrengsten	Resultaat
	31 december 2022 na bestemming	met ingang van 2022	met ingang van 2022	met ingang van 2023
Bedrijventerreinen
Kiefte 4 Eibergen	2.111.789	462.587	3.227.420	653.044
Everskamp Ruurlo	677.082	748.396	1.365.776	-59.702
Woongebieden
De Garver Haarlo	-46.836	26.602		20.234
Zwilbroekseweg Eibergen	-74.009	45.260		28.749
Hofrichter Eibergen				0
Op de Bleek Eibergen	-11.088	7.359		3.729
Vonderman Noordijk	-147.115	124.994		22.121
Olland Noord Rietmolen	-74.800	47.792		27.008
Hondelinkweg Neede	-506.948	286.130		220.818
ABCTA terrein Beltrum	-85.639	58.784		26.855
De Mölle Haarlo	-41.914	43.200		-1.286
De Heuver Gelselaar	5.170	126.852	163.375	31.353
Leusinkbrink Ruurlo	-21.352	37.672	24.239	7.919
Het Nieuwe Jena Beltrum	-24.015	21.240		2.775
Elbrink De Heure Borculo	-205.469	254.482	169.250	120.237
Grutto Beltrum	-79.681	19.503		60.178
Bouwgronden in exploitatie	1.475.175	2.310.853	4.950.060	1.164.032

We wijzen er op dat in bovenstaande opstelling géén rekening is gehouden met rentelasten die het directe gevolg zijn van de voorgeschreven winstbepaling op basis van de Percentage of Completion Methode. Door tussentijdse winstnemingen stijgt de boekwaarde van een complex en dit leidt in volgende jaren tot een hogere rentelast. In het MPG 2023 is dit effect per complex wel becijferd. Totaal leidt dit tot een beperkt nadelig effect van € 23.000 ten opzichte van de geraamde € 1.164.000 winst.