Meer
Publicatiedatum: 17-07-2018

Inhoud

Programma onderdelen

Grondbeleid

Grondbeleid

‘Het voeren van een actief grondbeleid waar dit mogelijk en gewenst is’

Wat speelt er?

In 2015 is de Regionale Woonagenda voor de periode 2015-2025 vastgesteld. Het aantal nieuw toe te voegen woningen is met 10% verder verlaagd van 635 naar 570 in de periode 2010-2025.
In de periode 2017 tot 2025 is nog slechts ruimte voor 192 nieuwe woningen. Dit heeft ook gevolgen voor gemeentelijke plannen.
Het accent voor ruimtelijke ontwikkeling zal meer en meer verschuiven van nieuwbouw naar herstructurering en transformatie van bestaand vastgoed.

Speerpunten

Algemeen

Inleiding
In deze paragraaf komen de uitgangspunten over het gemeentelijke grondbeleid aan de orde. In het jaarverslag staat tot welke resultaten het beleid in 2017 heeft geleid. Ook analyseren we de risico’s die verbonden zijn aan de ontwikkeling van de plannen.

Beleid
Algemeen grondbeleid
Grondbeleid is geen doel op zich: het exploiteren van grondposities is een middel om doelen te bereiken op de beleidsterreinen woningbouw, bedrijvigheid en werkgelegenheid en de inrichting van de openbare ruimte. In de door de raad vastgestelde nota Grondbeleid staat dat de gemeente kiest voor actief grondbeleid waar dit mogelijk en gewenst is. Natuurlijk blijft de gemeente ook particuliere activiteiten faciliteren door haar verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte in te vullen.

De grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening vormt de basis voor het verhalen van de daarmee gemoeide kosten. In de praktijk zet de gemeente Berkelland in op het aangaan van anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers voorafgaande aan het vaststellen van het bestemmingsplan. Als de gemeente niet tot de gewenste afspraken over kostenverhaal kan komen, fungeert het exploitatieplan als publiekrechtelijk instrument om de exploitatiebijdrage via de omgevingsvergunning te verhalen. Tot op heden heeft de gemeente Berkelland nog geen exploitatieplan hoeven vast te stellen.

Naast wijzigingen in de wetgeving leiden stagnerende marktomstandigheden en de demografische ontwikkelingen tot een verschuiving van een actief naar een meer faciliterend grondbeleid. De regionale woonagenda 2015-2025, de in 2016 vastgestelde lokale woonagenda, de wijziging van de fiscale winstregeling per 2016 en de aanpassingen van de regels rond begroting en verantwoording [BBV] spelen bij het exploiteren en verantwoorden van grondposities een rol.

Financiële positie
Bij grondexploitatie kan het om grote bedragen gaan. Er kan winst gemaakt worden, maar er zijn ook risico’s. Omdat de planning en uitvoering vaak jaren duren, kunnen de verwachte en werkelijke resultaten flink verschillen. Kosten kunnen tegenvallen, maar ook de verkoop van kavels kan tegenvallen. De uitkomsten van de laatste jaren laten zien dat de effecten van de economische crisis en de stagnerende woningmarkt geleid hebben tot verliezen op de grondexploitaties, zowel lokaal, regionaal als landelijk.

De lopende grondexploitatie projecten actualiseren we minimaal jaarlijks. In deze paragraaf gaan wij onder het hoofdstuk Jaarverslag 2017 in op de resultaten. Een actueel overzicht van de lopende projecten is in de jaarrekening opgenomen onder de balanspost voorraden, onderdeel Bouwgronden in exploitatie. Grondposities waarbij een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling ontbreekt verantwoorden we met ingang van 2016 volgens de BBV voorschriften onder de post Materiële vaste activa.
Reserve bouwgrondexploitatie
Afgesproken is dat onze grondexploitatie “selfsupporting” is. Winsten en verliezen moeten elkaar op termijn compenseren. Het product grondexploitatie is daarom budgettair neutraal in de begroting opgenomen. Om in de toekomst tegenvallers op te vangen werken we met een reserve grondexploitaties. Aan het eind van elk jaar wordt de stand van zaken opgemaakt. Winsten worden dan in beginsel toegevoegd aan de reserve en verliezen worden onttrokken aan de reserve. Toevoegingen aan de reserve of onttrekkingen uit de reserve worden altijd ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad. In de praktijk neemt de gemeenteraad hierover een besluit bij het vaststellen van de jaarrekening.

Risicomanagement
De reserve grondexploitaties moet eventuele toekomstige tegenvallers op kunnen vangen. Het is daarom belangrijk om een goede inschatting te maken van eventuele tegenvallers. De hoogte van de reserve grondexploitaties stemmen we daarop af. De gemeente werkt met een methode van risico analyse om het risico op tegenvallende resultaten zo betrouwbaar mogelijk in te schatten. Daarbij beoordelen we marktrisico’s en specifieke project risico’s.

Marktrisico’s bestaan uit kostenstijgingen, daling van grondprijzen en vertraging van de ontwikkelingen. Voor deze factoren worden voor twee scenario’s parameters gehanteerd. Samen met de specifieke projectrisico’s leidt de berekening tot een inschatting van de bandbreedte waarbinnen de risico’s zich bevinden. Deze risico’s worden afgezet tegen de ruimte om binnen de projecten tegenvallers op te vangen. Deze ruimte bestaat uit de verwachte winst van een project en de post voor onvoorziene uitgaven. Voorzichtigheidshalve nemen we van deze ruimte maximaal 50% mee voor het bepalen van de aanwezige dekking voor risico’s in het project.

Het verschil tussen het berekende risico en de mogelijke dekking binnen de projecten noemen we de benodigde weerstandscapaciteit. Deze benodigde capaciteit vergelijken we met de beschikbare weerstandscapaciteit. De beschikbare capaciteit bestaat uit meerdere delen. Allereerst bestaat deze capaciteit uit de Algemene reserve grondexploitatie. Daarnaast is het deel van de verwachte positieve projectresultaten en de posten onvoorzien – dat resteert na dekking van de risico’s op projectniveau – beschikbaar als weerstandscapaciteit.

De ratio tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstands-capaciteit geeft een indicatie van het weerstandsvermogen. Verderop in deze paragraaf Grondbeleid lichten we de uitkomsten van deze analyse toe.